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租金李宇嘉：房价难控、租金难涨，这是什么逻辑？

中新经纬客户端7月2日电 题：《李宇嘉：房价难控、租金难涨 ， 这是什么逻辑？》
作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
未来 ， 疫情影响下 ， 居民收入和大众需求仍会受影响 ， 租金还要下跌或低位徘徊 。
经济学教授说 ， 货币发行 ， 理论上所有资产和商品都会涨价 ， 无非是涨多或涨少 。 这段时间 ， 热点城市的房价都在上涨 ， 这很好理解 。 即便疫情常态化了 ， 但有互联网、有理财、还有房产 ， 资产相对丰富的人的工作及生活并不太受其影响 。 但是 ， 疫情冲击实体供应链 ， 普通工薪族的工作与收入会受到一定影响 。 所以 ， 货币发行 ， 是“富人”排队去买房 。
困惑的是 ， 租金却在下跌 。 根据纬房大数据公布的租金指数 ， 一线城市租金已连续下跌3个月 。 今年5月 ， 除了厦门外 ， 热点城市租金都在下跌 ， 其中深圳的租金下跌幅度最大 ， 下跌9.44% 。 租房的普通人靠工薪生活 ， 其工作和收入都受疫情影响 ， 高租金还能维持的住吗？而且 ， 此前高举高打的长租公寓 ， 也开始降租金了 。
近期 ， 自如、蛋壳等长租公寓开始清理存量房源 ， 前期高租金收纳的房源 ， 或者降租、或者解约 。 针对疫情后空置率上升、租金支付能力下降等问题 ， 长租公寓提出的对策是：以优惠租金吸引毕业季的大学生租住 。 笔者认为 ， 租金下跌其实是产业和个体回归本源的结果 。 大家应该还记得 ， 2015年至2019年 ， 各大城市租金上涨很快 ， 深圳的商品住房租金这一期间涨幅50%以上 。
一方面 ， 租金上涨是房价上涨倒逼的 。 2015年至2019年是房价上涨最快的几年 ， 租金跟着房价水涨船高 。 不可忽视的是 ， 除了房地产 ， 那段时间金融、TMT、互联网、创业创新 ， 以及围绕这几个行业的专业服务(会计、审计、咨询、法律等)等都蓬勃向上 。 在资本的加持下 ， 上述行业成为最热门的投资领域 ， 相关就业人员的收入涨得很快 ， 房租也涨得很快 。
另一方面 ， 这段时间也是长租公寓的“风口期” 。 衣食行的日常消费领域都已催生出行业龙头 ， 资本也想在住的消费领域打造出“独角兽” 。 投行预测 ， 中国长租公寓将是“5万亿级”的市场规模 。 于是 ， 各路资本抢滩长租公寓 。 为抢占市场 ， 采取“高租金收房、低租金放租”的策略 ， 把业主胃口、市场预期抬高了 。 然而 ， 租的需求是稳定的 ， 不可能爆发式增长 。
当开始纠偏“金融自由化” ， P2P等金融泡沫退潮 ， TMT受外部环境冲击 ， 互联网红利往四五六线城市下沉 ， 创业创新不再靠资本加持 ， 支撑高租金的高收入者貌似一夜之间就隐匿了 。 贝壳发布的《2020年毕业季租房洞察报告》显示 ， 65%的大学生可接受的租金水平在2000元以下 ， 近70%大学生接受合租 。
洗尽铅华、回归本源 。 租金下跌是回归本源 ， 本就不该被炒到那么高 ， 所以被炒高以后终究会跌下来 。 瑞幸退市了才长叹一口气 ， 终于可以静下来好好做咖啡了 。 租金下跌了 ， 资本就会退潮 ， 长租公寓该研究 ， 怎么靠服务赢得客户了 。
最后说说房价的问题 。 疫情之下 ， 扩张的货币很难流向穷人 ， 一来需求不足 ， 二来资本要赚钱 。 所以 ， 货币似水更如蜜 ， 流淌过程中在某一个位置上鼓起来 ， 然后慢慢将周围覆盖到 。 富人边际消费倾向低 ， 货币流到这里 ， 表现为“窖藏” ， 也就是资产价格上涨 。 因此 ， 货币发行后不同商品价格涨幅不同 ， 对疫后纾困、地方财政等更重要的地产产业而言 ， 货币就要鼓起来 。
早在若干年前 ， 租金回报率就已跌到社会平均收益以下 ， 热点城市的租金回报率几年间一直维持在1%左右 ， 租金下跌并不是买房要考虑的首要因素 。 未来 ， 疫情影响下 ， 居民收入和大众需求仍会受影响 ， 租金还要下跌或低位徘徊 。 同时 ， 货币宽松仍会继续 ， 资产涨价仍会此起彼伏 ， 加上地方财政困难 ， 估计热点城市的房价很难控制 。 (中新经纬APP)


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