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富力集团富力集团副总经理陈志濠：销售规模和资产类别组合是定海神针

有着“旧改之王”称号的千亿房企富力集团 ， 近期在城市更新上吸睛无数 。 相继拿下广州南沙大同村百万平米旧改和广州赤沙村旧改项目 。 因为在城市更新赛道上深耕 ， 富力集团有望打开新的增长空间 ， 潜力不可估量 。
房地产作为高杠杆行业 ， 在近期多家房企遭遇国际机构下调评级的背景下 ， 富力集团也因此备受外界关注 。 如何在高增长、高利润和低负债的理想三角指标中 ， 平衡收益与风险 ， 找到市场平衡点？近日 ， 富力集团副总经理、董事长助理兼互联网事业部总经理陈志濠详解公司的现状和经营思路 ， 诠释富力地产独树一帜的发展逻辑 。
回暖明显 ， 不动产销售及酒店业务现拐点
销售回款是房企的生命线 ， 也是企业现金流的保障 。 因为遭受突如其来的疫情冲击 ， 房地产行业销售此前一直令人堪忧 。 那么近期房地产行业销售情况如何呢？
“从上个月来看 ， 行业的销售回暖是比较明显的 ， 不仅仅是富力 ， 可能很多房企都可以感受到市场恢复的状态 。 ”陈志濠如此表示 。
据富力集团公告显示 ， 5月份实现权益合约销售额106.2亿元 ， 销售面积88.15万平方米 ， 分别环比增长15%和8% 。 从全行业而言 ， 国家统计局数据显示 ， 1-5月国内商品房销售面积约为4.87亿平方米 ， 同比仍有12.3%的降幅 ， 但比1-4月时收窄7.0个百分点 。
陈志濠表示：“房贷规模中 ， 很大一部分是体现在消费者那边 ， 由此可知 ， 需求带动销售对于很多公司来讲都是很重要的环节 。 目前来看 ， 需求方 ， 也就是买房的人还是蛮多的 。 ”
他同时表示：“从过往经验来看 ， 一般会从放款速度来衡量形势是紧张还是平稳 。 目前来看 ， 贷款首付比例等并没有放松 ， 外界仍然维持着稳房价的预期 。 ”
除了不动产销售 ， 在疫情得到控制之后 ， 富力集团的酒店业务也开始回暖 。 “很多大城市的酒店消费在本月的均有上涨 ， 其中最明显的是酒店餐饮消费 ， 很多订位都满了 。 ”陈志濠透露说 。
手握诸多持有型物业 ， 融资灵活度高
企业债务是把双刃剑,它既可以有助于撬动杠杆、放大收益,又可能导致企业财务风险,关键是看怎么用 。
对于富力集团一直受外界关注的债务 ， 陈志濠认为 ， 富力集团的资产类别组合决定了融资压力并不大 。
“我们的优势在于公司整体资产规模和组合 ， 因为融资渠道与规模和组合有关 。 行业融资渠道包括国内公募债、私募债、境外融资渠道、银行开发贷、信托等 ， 富力和其它大型房企并无二致 。 ”陈志濠称 ， “公司的实力决定融资根本 ， 如果规模达不到 ， 那根本接触不到融资渠道 。 ”
年报显示 ， 2019年富力集团实现权益协议销售额为1381.9亿元 。 在克而瑞的权益销售金额排行榜上 ， 富力地产位居第15位 。
除此之外 ， 陈志濠认为富力集团旗下的诸多持有型物业是公司现金流的重要保障 。
“富力第二个优势是资产组合和类别 ， 作为全球最大的豪华酒店业主 ， 目前资产包括100多家豪华酒店 ， 这带给我们融资的灵活度 。 相较于住宅地产需要滚动开发 ， 酒店、商场和写字楼等商业地产长期持有、经营 ， 是长期还款的来源 。 而融资机构会看重长期经营的稳定性和资产的总体规模 。 ” 陈志濠介绍道 。
而对于存续债务 ， 陈志濠认为需要在规模和成本中找到平衡 。
他表示：“对于债务无非两个途径 ， 要么续期 ， 要么偿还 。 长期负债更稳定安全 ， 但利息成本也相对高一点 ， 我们的策略是长短结合 ， 短中滚动 。销售市场正在回暖 ， 只要做好计划、适应变化 ， 那么就没有太多担心的地方 。 目前集团根据市场情况综合计划 ， 销售回款与债务等的资金循环正在恢复中 ， 新的再融资都处于正常的轨道上 。
销售权益占比93% ， 远超行业平均水平
近年来,中国房地产行业的合作开发成为常态 。 随着合作项目增多 ， 不少房企的销售金额权益占比一路下滑 。 据克而瑞数据显示 ， 2019年TOP100房企销售金额权益占比约为75% ， 较2016年的85%大幅度下滑 。


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