万科引信达等7家战投分散风险 万科广信资产包短期内难言溢价
“拿到这个项目 ， 众所周知非常复杂 ， 需要人力 ， 需要资源 ， 这个资产包的计划要求严苛 。 ”6月30日 ， 万科集团总裁祝九胜在万科股东大会上表示 。
祝九胜所言的“资产包” ， 是指万科于2017年6月底参与竞买的广东国际信托投资公司属下房地产公司股权及相关债权（以下简称“广信资产包”） 。 该资产包当时起拍价高达近446.8亿元 ， 经过一番争夺 ， 最终万科以551亿元将其独自吞下 。
三年后 ， 这一巨无霸资产包再度引发关注 。 6月29日晚 ， 万科A（000002.SZ）一纸公告宣布广信资产包将引入7家战略投资者的消息 。 在新的战投进入后 ， 于万科而言 ， 其对广信资产包的财务账本 ， 需要重新计算 。
此次万科选择退出广州市万溪企业管理有限公司(以下简称“广州万溪”) 50%股权 ， 并收回前期股东投入方式 ， 为新引入股东铺路 。 具体为 ， 万科用70.4亿元的价格 ， 将广州万溪50%股权 ， 授予中国信达在内等7家战略投资者 ， 其中30.4亿元为预付溢价款 ， 另外 ， 收回前期股东投入320亿元 。 通过本次交易 ， 万科预计可回收资金390.4亿元 。
随后 ， 新股东将会用新的投入置换原股东投入 ， 并引入并购贷款置换原股东投入 。 公告中称 ， 在此次协议签署后 ， 各方将推动广州万溪向金融机构申请预计额度不超过330亿元的银团并购贷款 。 并购贷款中249.6亿元部分 ， 由广州万溪优先用于向原股东偿还同等金额的原股东先期投入 ， 剩余的并购贷款由公司用于支付广信资产包所对应的同等金额的应缴未付税款 。
据悉 ， 三年来万科已为广信资产包累计投入470.4亿元 ， 其中广信资产包转让对价已累计支付416亿元 ， 其他费用、支出以及投入的项目运营资金共计54.4亿元 。 这也意味着 ， 该资产包占用了万科巨额资金 。
对此 ， 祝九胜向财联社采访人员坦言 ， “这个项目确实占用资金比较大 ， 从一开始要求我们的团队和外面合作就是有这方面的考量 ， 当时投标551个亿 ， 我们内部俗称‘551项目’ ， 对资金占用的效率肯定是有影响的 。 ”
而随着时间推移 ， 资产若长时间不产生收益 ， 对资金成本的损耗将会持续加剧 。 国泰君安一位分析师指出 ， 收购项目后 ， 拿回的是初级土地 ， 在后续施工中还会和子公司产生股东借款 ， 股东对资产包会持续性投入 ， 由此也导致股东无法短时间内计算出整体投资收益 ， 只能评估阶段性的收益 。
以此次股权转让万科获得的30.4亿元的预付溢价款为例 ， 该预付款收益要最终落袋为安 ， 还需完成与新股东之间的对赌协议 。
根据新股东要求 ， 5年内 ， 原股东需取得广信资产包内资产对应的不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件 。 这也是30.4亿元预付溢价款 ， 能否转化为同等金额的股权溢价款的前提条件 。 倘若不及要求 ， 万科方需回购新股东持有的广州万溪不低于50%的股权及债权 ， 广州万科选择届时的市场公允价值或新股东投入及其预期收益合计值为回购价格 。
【万科引信达等7家战投分散风险 万科广信资产包短期内难言溢价】万科于公告中称 ， “如在5年内 ， 广信资产包取得不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件 ， 则本次股权转让公司预计将累计实现投资收益约34.79亿元 ， 增加公司净利润约为26.10亿元 。 ”
万科亦指出 ， 广信资产包作为超过20年的不良资产 ， 当前仍存在权益可建设面积存在不确定性、诉讼和债务风险仍待解决、部分土地清收时间暂不确定等多方不确定性因素 。
资料显示 ， 广信资产包的核心资产包括广州市区16宗可开发土地 ， 对应权益可开发计容面积约211万平方米 ， 土地约98%位于广州荔湾和越秀两大主城区 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）
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