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武汉武汉楼市半年考：成交同比腰斩，库存制约房价难上涨

一名武汉当地开发商认为 ， 下半年只要大形势不陷入僵局 ， 武汉楼市基本面会平稳 ， 但却不得不面对艰难的重建——恢复需求 。
经历了最猛烈的疫情之后 ， 武汉这座“英雄的城市” ， 正在慢慢将一切拉回正轨 。
房地产市场也在逐步复苏 。 二季度开始 ， 人们走出家门 ， 开发商的售楼处重新开放 ， 有了新客户 ， 政府也放松了资金管控 ， 4-6月 ， 楼市成交逐月上扬 ， 热度渐显 。
开发商们的信心显然比购房者更大 。 他们很多人都看好武汉的未来 ， 认为当前是个“抄底”的机会 ， 热切地活跃在土地市场上 。 上半年 ， 武汉卖地收入688亿元 ， 位列全国前十 。
但疫情的影响对武汉而言仍然是巨大的 。 根据中指院数据 ， 上半年 ， 武汉新房市场成交同比腰斩 ， 只卖出去年一半的量 ， 导致去化周期飙升到12个月；另据贝壳数据 ， 二手房挂牌量激增5倍 ， 成交低迷 。
显然 ， 这个城市的房地产市场信心还未彻底恢复 ， 这与疫情、产业和人口密切相关 。 武汉楼市的盛宴还未到来 ， 展望今年甚至明年 ， 武汉楼市或将还有一段很长的爬坡期 。
二季度缓慢恢复
疫情冲击下的武汉 ， 上半年楼市经历了十年来最惨淡的光景 。 一季度疫情暴发楼市彻底冰封 ， 2月成交甚至为零 。
在3月17日的业绩会上 ， 万科总裁祝九胜说 ， 疫情导致万科2-3月认购金额少了510亿 ， 湖北三个城市自1月23日后就没有新的销售 ， 而湖北的销售额占全集团的1.3% 。
不仅是万科 ， 作为开发商战略重镇 ， 有七成百强房企布局湖北区域 ， 而武汉作为省会及唯一核心 ， 聚集了各大房企在湖北77%的土储货值 。 克而瑞根据过去三年的区内企业销售情况预计 ， 若疫情导致市场停滞2个月 ， 前十房企销售额将损失超过300亿 。
转机出现在4月8日武汉全面解封 ， 楼市开始慢慢恢复 。
国家统计局、中指院数据显示 ， 4-6月 ， 武汉新房分别成交6627、11977、13316套 ， 5、6月更是连续突破万套 ， 分别环比上涨80.73%、11.18% 。
随着5、6月的成交上扬 ， 新房价格也小幅回升 ， 但据国家统计局数据 ， 5月武汉新房价格环比4月份上涨0.4% ， 同比2019年5月份则上涨7.4% 。
这离不开“备案价上调”的刺激因素 。 6月起 ， 武汉住宅装修价格计入备案总价 ， 中指数据显示 ， 4月8日-6月14日 ， 武汉108个拿到预售证的项目中 ， 价格上涨的项目占比约37% ， 房价涨幅3%-14%不等 ， 仅有1个项目备案价下降 。
从3月23日开始 ， 政策也在助力楼市复苏 。 武汉市在预售方面做出了适当的宽松 ， 提高预售监管资金使用效率 ， 有效缓解了项目开发带来的资金压力 。
然而上半年整体成交仍然几近腰斩 。 中国指数研究院数据显示 ， 2020年上半年武汉新房成交4.36万套 ， 较去年同期（85129套）大降48.7% 。 成交面积498.74万平米 ， 较去年同期（949.02万平方米）下降47.45% 。
在复苏的市场中 ， 一些房企抓住机会窗口 ， 赶紧促销 。 在武汉上半年成交量排名前十的楼盘中 ， 恒大凭借时代新城、科技旅游城独占两席 ， 时代新城则以1404成交套数位列冠军 ， 成为上半年唯一成交破千的幸运儿 。
与新房市场相比 ， 二手房市场恢复更加缓慢 。 据武汉市房管局数据 ， 5月全市二手住房仅成交4843套 ， 市场供应量严重过剩 。 最近一个月 ， 已经有92%的二手房挂牌价出现下调 。
房企重仓武汉
与试探性回暖的销售市场相比 ， 武汉土拍市场更为引人注目 ， 大型地产商用实际行动表达了他们对这座城市的看好 。
3月31日 ， 冰封两月的武汉土地市场重启 。 当时楼市普遍低迷 ， 开发商拿地还较为保守 ， 虽然10宗地块都成功出让 ， 但9块均以底价成交 。 不过龙湖、金茂等龙头房企的出手 ， 向外界传递了看多武汉的信号 。
4月7日 ， 武汉还没全面解封 ， 融创中国董事会主席孙宏斌就坐上了开往武汉的高铁 ， 成了疫情后第一个奔赴武汉的开发商大佬 ， 参加第二天的武汉重启“云签约” 。


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