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武汉武汉楼市半年考：成交同比腰斩，库存制约房价难上涨( 二 )


几天内 ， 孙宏斌就敲定了三个项目 。 在4-6月的几场土拍中 ， 融创也频频现身 ， 又砸下了超过10亿元 。
6月30日 ， 武汉土拍达到高潮 ， 上半年高调收官 。 当日出让了9宗土地 ， 揽金243.82亿元 。 其中中海豪掷144亿 ， 拿下归元二期地块 ， 让市场惊叹 。
此外 ， 在和24家房企进行168轮激烈厮杀后 ， 南山地产以9.62亿元拿下其中一幅地块 ， 楼面地价13514.75元/平方米 ， 溢价率高达93.13% 。
除了融创和中海 ， 上半年龙湖、华夏幸福(600340,股吧)、金茂、华侨城、德信等多家全国性房企也纷纷出手 ， 押注武汉 。 本土实力型房企也表现积极 ， 武汉地产集团、美好置业(000667,股吧)和百步亭等均有收获 。
在中指研究院发布的2020年1-6月全国土地出让金TOP20中 ， 武汉以688亿元位居第6 ， 虽然同比不及去年 ， 但力压佛山、东莞、深圳等多个土拍热门城市 。
华南一位开发商人士说 ， 相比其他同类城市 ， 武汉的土地价格并不算很高 ， 居全国中游水平 。 如果长期看好武汉的话 ， 疫情后的恢复期拿地 ， 是个合适的机会 。
中国综合研究院旅游与地产研究中心宋丁认为 ， 武汉是遭受疫情冲击最大的城市 ， 但是疫情过后 ， 中央给予了武汉非常多的政策、财政支持 ， 目前业界对武汉未来的楼市是充满期待的 。 因此 ， 很多房企在看好武汉市场的前提下 ， 都会积极地去拍地抢地 。
上海易居房地产研究院总监严跃进指出 ， 武汉遭受疫情重创 ， 财政压力较大 ， 政府肯定会加快推地的节奏 。 开发商也知晓这一逻辑 ， 拿地积极性增加 。
有待全面恢复
武汉 ， 作为国家中心城市 ， 具有重要的战略意义 。 过去几年 ， 武汉房地产发展十分迅猛 。 从2014到2019年 ， 不管是商品房成交量 ， 还是土地供应、成交情况 ， 都排在全国二线城市前列 。
武汉对房企的吸引力也逐年增加 ， 截至2019年 ， 全国50强房企入驻武汉达到42家 ， 将武汉作为重仓区域 。
然而 ， 在疫情之前 ， 2019年的武汉楼市就已露出疲态 。 2019年末 ， 易居克而瑞武汉总经理吴洋在一次演讲中表示 ， 已经闻到了武汉楼市“冬天的气息” 。
核心的指标是 ， 新房成交量下滑、库存量上升 ， 2019年上半年去化率74% ， 下半年去化率60% ， 出现陡降；成交转化难 ， 签约比达到12 ， 也就是说12个人来看项目 ， 仅有1个人成交 。
与此同时 ， 库存去化周期达到7.17月 ， 同比上升56.2% 。
没想到 ， 2020年伊始就遭遇了疫情黑天鹅 ， 给武汉带来更大的打击 。 中指数据显示 ， 截至6月底 ， 武汉的新房库存高达16.2万套 ， 库存周期已超过12个月 。
二手房同样有压力 。 贝壳平台二手房数据显示 ， 武汉现有挂牌房源超过7.5万套 。 而在1月初 ， 尚未受疫情影响的武汉二手房挂牌量才1.23万套 ， 翻了5倍 。
二手房的消化比新房更艰难 。 对于小区物业来说 ， 为了控制疫情 ， 唯一可行的做法是：拒绝一切陌生面孔进入 。 所以在很长一段时间 ， 物业会把中介以及二手房带看当成潜在威胁 ， 这会大大影响二手房市场的交易 。
二手房无法变现流通 ， 又会反过来影响新房市场的定价和信心 ， 形成恶性循环 。
易居中国总裁丁祖昱认为 ， 作为疫情的中心区域 ， 武汉需要恢复的时间成本更高 ， 区内总土储较多、近一年新增土储比例较大的房企也将面临更大压力 。
在这种情况下 ， 尽管政府放松了新房备案价 ， 房企的降价促销不可避免 ， 房价普遍上涨空间几乎没有 。 一些武汉楼市的投资客认为 ， 今年的市场 ， 肯定是买方市场 。 应该做好房价一两年不会涨的准备 。
一名武汉当地开发商认为 ， 下半年只要大形势不陷入僵局 ， 武汉楼市基本面会平稳 ， 但却不得不面对艰难的重建——恢复需求 。
而武汉楼市的终极恢复 ， 是这座城市对人口的吸附力 。 去年 ， 武汉人口净流入只有13万 ， 已经远远落后杭州、南京 ， 在国内所有万亿GDP城市中 ， 武汉吸附人口的数量不算多 。


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