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世茂世茂入局合生分钟寺地块中的“合作”生意经( 二 )


其实纵观世茂近一年多的扩储动作可以发现 ， 除了直接在公开市场拿地外 ， 其明显更热衷于从项目层面进行收并购或参与合作开发 ， 无论是从去年的泰禾、粤泰 ， 还是今年的绿城、皇庭等合作 ， 无不呈现出这种偏好 。
而使外界给世茂冠上“小并购王”名号的原因 ， 主要是2019年开年起至6月 ， 其已接连斥资近200多亿元 ， 分别购入了泰禾集团(000732,股吧)、万通地产(600246,股吧)、明发集团、粤泰股份(600393,股吧)等20多个项目 。
历史资料显示 ， 2019年3月23日 ， 世茂受让泰禾杭州蒋村项目51%股权；3月26日时 ， 再受让泰禾南昌茵梦湖国际旅游度假区项目51%股权；3月27日 ， 世茂受让漳州泰禾房地产开发有限公司40%股权；4月26日 ， 其将泰禾杭州同人山庄项目49%股权收入囊中 。 短短一月 ， 世茂已经从泰禾手中购入了四个项目的相应股权 ， 总交易对价为37.48亿元 。
同年5月份 ， 世茂再次入局泰禾旗下三个项目：江苏昆山淀山湖项目、广州院子 ， 以及佛山院子 ， 总对价达到39.72亿元 。
是次标的项目中包含了泰禾著名的“院子”系列产品——广州院子用地总面积70.72万平方米 ， 建筑面积183万平方米 ， 此前一直被称为史上最大的“泰禾院子” ， 是泰禾“一局定江山”之作 。
与此同时 ， 世茂还分别在3月28日以13.328亿元购入了万通地产北京香河项目70%股权；4月4日 ， 以27.92亿元购入明发集团全资子公司东胜有限公司51%股权 ， 该项目公司旗下拥有计容建面188.8万平方米、位于安徽省马鞍山市和县乌江镇四联片区的项目地块 ， 预计开发为住宅及商业物业 。
紧接着 ， 6月10日 ， 世茂的又一次大笔收购引发市场热议 。 其以交易对价总计63.97亿元购入粤泰股份5个项目 ， 包括淮南公园天鹅湾项目、淮南洞山天鹅湾项目以及广州天鹅湾二期项目、广州嘉盛项目和中浩丰投资发展有限公司20%股权 。
针对这些收并购动作 ， 曾有分析指出 ， 世茂的收购对象境况相仿 ， 那就是日子都不太好过 。 而被世茂大规模收购的泰禾与粤泰身上还有着另一个共同点 ， 那就是手中都有着较为优质的项目 。
有业内人士认为 ， 世茂的收购与部分同行不太一样：“世茂并不会全盘接手 ， 而是选择了单个项目收购的做法 。 虽然速度不快 ， 但却能相对保证安全 。 ”显然 ， 回报率与“安全”是世茂收购的考量标准 。
并购还是合作？
世茂这种从优质项目入手的做法在其后的更多收并购案例中继续沿用 。
2020年3月20日 ， 绿城宣布北京项目引入世茂与中交共同合作开发 ， 该项目为位于北京市昌平区且地上规划建筑面积约为17万平方米的住宅物业 ， 由绿城中国于2月14日竞得 ， 成交总价63.6亿元 ， 溢价率29.8% 。
交易完成后 ， 绿城、世茂、中交在北京昌平项目的持股比例分别为42.5%、42.5%与15% 。 有业内人士指出 ， 这块地前期资金占用比较厉害 ， 但是净利润率不低 ， 并认为绿城、世茂与中交的合作属于资金、操盘、管理、推广等方面的强强联手 。
4月份 ， 世茂与中海晟融达成合作 ， 中海晟融向世茂集团合计转让北京工体项目公司40%权益 ， 双方后续将携手操盘 。
5月份 ， 世茂、皇庭在深圳梅林片区联合操盘的旧改项目入市 ， 项目名现为皇庭世茂裕玺（注册名：皇庭公馆） 。 有消息透露 ， 去年12月 ， 世茂收购了福田梅林这一旧改项目49%股权 。
是的 ， 除了公开的收并购外 ， 还有许多不需要披露的案例在台面下进行 ， 外界知道的其实只是冰山一角 。
不过在许世坛看来 ， 并不希望外界给自己打上“并购王”或者是“激进”的标签：“不说‘收并购’ ， 我其实更喜欢用‘合作’这个词 ， 因为在我看来这是一次合作共赢的过程 。 ”
而若以“合作”名义进行的 ， 其实还有一宗不容忽略的例子 ， 那就是1月开始展开的与福晟的合作 。


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