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观点评论|合生创展京城拿地背后的“4大方法论”( 二 )


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观点评论|合生创展京城拿地背后的“4大方法论”
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2019年 ， 合生创展携手安缦度假酒店创始人Adrian Zecha ， 共同推动生活方式品牌MAHA China ， 在北京合生霄云路8号新区内落地——缦合·北京正式亮相 。
据了解 ， 缦合·北京项目由Adrian Zecha御用设计师、曾担纲北京颐和安缦、安麓酒店设计的Nicholas Fung亲自操刀；样板间充分体现MAH 低调的隐奢理念 ， 以昂贵材质的选择来对位居者身份 ， 凭借深邃的匠心彰显其对生活的态度 。
在诸葛看来 ， “不单做地产开发商 ， 更是全产业链优质生活运营商”的合生创展 ， 多年来筑居理念不断升级 ， 从对空间的重构到对生活方式的升级 ， 合生不仅树立了高端生活方式的品牌标杆 ， 更是创造出一种引领时代的生活方式 ， 以满足全国乃至全球高净值人群的生活向往 。
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通过对产品的精雕细琢、环境的自然还原、业主圈层生活体验的专注以及高端生活方式的倾注 ， 缦合系诉说出一种关乎于人、关乎于生活的真正的、立体的生活理念 。 而在霄云路8号之外 ， 倾注了合生厚望的分钟寺地块 ， 无疑成为承载MAHA住宅产品的最佳注脚 。
坚持高端精品战略的合生创展 ， 也获得了市场的认可：对比TOP50房企24%~36%的毛利率 ， 合生以50%的毛利率领军行业发展 ， 享受一线城市核心区域之上 ， 聚焦高端豪宅的高溢价成果 。
我们认为 ， 聚焦一线城市核心区域 ， 合生创展正在持续提升资产运作能力和附加值 ， 升级对高端生活的理解 ， 以质感服务和价值输出扎根高净值人群 。
方法论3: 稳健财务面支撑高质量发展
当扎堆一线城市拿地成为房企的共识 ， 高端人居也成为破题新市场周期的关键时 ， 为何市场仍鲜少有合生创展这样聚焦核心土地精品住宅的房企？
我们认为 ， 稳健的财务管理是合生的底气 ， 也是其破题的关键 。
财报显示 ， 截止2019年 ， 合生创展资产净负债率仅65.7% ， 同比下降近3.88%；根据HFI-60指数监测 ， 2019年60家房企净负债率平均达到了113.31% ， 显然合生负债率处于百强房企低位 。
而从其流动性来看 ， 合生创展经营现金流持续为正 ， 2019年经营现金流净额为30.9亿港元；而2019年合生创展持有现金约141亿 ， 短期负债约127亿 ， 持有现金足能覆盖短债 。

观点评论|合生创展京城拿地背后的“4大方法论”
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另一方面 ， 合生的股东应占溢利却高达94.86亿元 ， 盈利水平达到行业top10水准 。
正如合生创展的管理层所言 ， 不会过分追求片面高周转 ， 在稳健现金流和充沛投资回报的基础上加快周转速度 。
合生创展不单纯依靠债务驱动 ， 而是靠精细化管理修炼内功的发展模式 ， 也得到了资本市场、尤其是境外融资的青睐 ， 2020年合生融资成本不断下降 。
4月27日 ， 合生创展获得增量融资 ， 包括定期贷款融资合共2.3亿美元以及定期贷款融资合共1.56亿港元；
2月20日 ， 合生创展已完成发行于2021年到期的5亿美元6.0%保证优先票据 ， 此前计划发行5亿美元境外债券 ， 期限为364天 ， 票面利率6% ， 获超额认购倍数2.4倍 。
上述两笔境外高级固息债券以及定期贷款融资 ， 使得合生创展累积获取融资折合人民币约70亿元 ， 资本的看好支持也成为了合生创展此次拿下分钟寺地块的直接依仗 。
诸葛找房认为 ， 随着规模扩围 ， 成本和负债走高是难以避免的现象；但合生却持续探索着利润、规模和杠杆三者之间的平衡 ， 找到了属于自己的“盈利方法论” 。


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