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地产深度报道|中海地产“激进囤粮”，开启加速模式，五六月拿地耗资超350亿

地产深度报道|中海地产“激进囤粮”，开启加速模式，五六月拿地耗资超350亿

近年来 ， 为了保持利润持续稳定增长而对规模提出需求的中海地产 ， 正在积极补仓的道路上奔驰 ， “凶猛”拿地 。

7月7日 ， 中海公布了上半年物业销售和土地收购情况 。 公告显示 ， 2020年上半年 ， 包括附属公司、合营公司及联营公司在内的中海系列公司累计实现合约物业销售金额约1720.13亿元 ， 已售楼面面积约为954.31万平方米 ， 同比分别增长约4.2%、3.5% 。
在土地储备方面 ， 2020年上半年 ， 中海新获土地的累计应占楼面面积约为562.33万平方米 ， 累计应付的土地出让金约为522.82亿元 。 相较于全年1400亿元的拿地权益预算 ， 完成度则为37% 。
5、6月拿地超350亿中海地产上半年522.82亿的拿地金额中 ， 有超过一半是在5、6月份完成的 。
中海地产公告显示 ， 其5月份先后在长沙、太原、威海、天津、大连、佛山收购6幅地块 ， 应占楼面面积共约197.37万平方米 ， 应付土地出让金约168.87亿元；6月 ， 又在太原、苏州、宁波、哈尔滨、武汉收购8幅地块 ， 应占楼面面积达230.25万平方米 ， 土地出让金约182.8亿元 。
土拍现场 ， 中海也表现出了对土地渴求 。 6月30日武汉上半年土拍收官之战上 ， 中海豪掷144.2亿元 ， 拿下归元二期的两宗地块 ， 溢价率分别为10.17%、8.47% 。 5月29日 ， 大连东港商务区最后一块宅地的拍卖上 ， 中海面临着华润、万科、阳光城等实力对手 ， 最终成功以10.19亿元将地块收入囊中 。
5月9日 ， 北京分钟寺村L-24、L-26地块出让现场 ， 与合生创展鏖战到最后的便是中海 ， 但最终该地块被合生创展收入 。
据克而瑞研究中心不完全统计 ， 今年二季度 ， 中海地产在重点监测城市参拍重点地块的次数超过70次 。
拿地的迫切感源于早前中海定下的拿地计划 。 在2020年初的业绩发布会上 ， 中海管理层披露的2020年拿地计划显示 ， 权益预算为1400亿元 ， 同比增长约23% 。
这与2019年约24.1%的权益购地金额增幅保持了大致吻合的步调 。 但对2020年普遍将“稳”“谨慎乐观”作为拿地表态的头部房企来说 ， 中海的姿态显得颇为积极 。
克而瑞发布的上半年新增货值榜显示 ， 中海以1238亿元位列榜单第7位 ， 超过同期的万科、融创 ， 并明显高于其2019年上半年约1148亿元的新增货值 。 “中海这类企业应该是属于穿越周期的类型 。 ”有房地产研究机构资深分析人士称 ， 该拿则拿 ， 对整体行情并不敏感 。
中海地产3月份在在官方微信公号上发出了“2020寻地合作计划”的公告 ， 其拟就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作 。
公开信息显示 ， 在上半年的土拍市场上 ， 中海也较为少见地以联合体形式出现 。 1月初、2月中旬 ， 中海、中环联合体先后以62.71亿、14.13亿元的价格 ， 包揽了上海普陀区真如副中心板块3幅地块；2月下旬 ， 中海+实创联合体出现在北京的土拍上 ， 争夺海淀区一宗起价60亿元的地块 ， 但最终惜败华润联合体；4月初 ， 中海与首开联合 ， 以46亿元的价格拿下了北京朝阳区金盏乡地块 。
销售目标完成约4成有趣的是 ， 即便是联合拿地 ， 中海依然在其中占据绝对主导地位 。 在上述上海普陀项目、北京朝阳项目中 ， 中海的权益占比分别为70%、80% 。
纵观中海地产今年前6个月拿下的21幅地块 ， 除了上海普陀项目包含的3幅地块、北京朝阳项目之外 ， 中海在其余项目中权益占比皆为100% 。
一直以来 ， 中海在权益占比上都维持着较高的水平 。 亿翰智库数据显示 ， 2017年以前 ， 中海地产的新增土地权益比例均在90%以上 ， 土地储备权益占比在86%以上；2017年起 ， 这一指标有所下滑 ， 但在行业内仍处于高位 。
截至2019年末 ， 中海地产的土地储备总建筑面积为6522万平方米 ， 权益占比为82% ， 包括中海宏洋在内的土地储备权益占比为84% 。
对权益占比的执着来自于中海对利润的执着 。 亿翰智库分析 ， 高权益占比能够保证企业销售业绩的浓度、可观的利润规模、项目的掌控权 。
事实上 ， 对中海来说 ， 如今对土地储备和规模的追求 ， 都来自于其对利润的看重 。 “规模不是中海最重要的目标 ， 净利润率才是中海最终目标 。 ”已经卸任中海一把手的颜建国曾多次如此强调 。
虽如此对外宣称 ， 但2016年底回归中海的颜建国依然催动着中海向更高的规模稳步发展 ， 推进2020年实现4000亿元销售额的目标 。
如今 ， 2020年赛程过半 ， 中海以1720.13亿元合约销售额 ， 实现同比约4.2%的增长 ， 完成目标约4成；其中 ， 仅在6月份 ， 中海便实现合约销售金额约575.61亿元 ， 同比增加32.3% ， 扭转了前五个月累计同比下滑的态势 。
地产分析师严跃进表示 ， 在今年一季度非常萧条的情况下 ， 中海地产半年度达成43%的完成率还是不错的 。 “当然下半年也有很多不确定性 ， 所以多少还是存在压力 。 ”
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