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公寓|市场下行融资旺盛，房企系长租公寓上演冰与火之歌

公寓|市场下行融资旺盛，房企系长租公寓上演冰与火之歌
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2019年底 ， 中央经济会议重申“大力发展租赁市场” ， 当市场认为租赁行业即将迎来春天的时候 ， 突如其来的疫情却先让行业进入了“寒冬” ， 行业租金下滑 ， 空置率不断攀升 。
尽管市场环境一片惨淡 ， 但房企系长租公寓的融资却一路“乘风破浪” 。 贝壳研究院数据显示 ， 今年上半年 ， 房企在租赁市场已经发行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元 ， 规模基本与去年持平 。 这背后的现象值得深思 。
房企系长租公寓融资不断
贝壳研究院统计数据显示 ， 2020年上半年 ， 租赁市场已经发行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元 。 规模基本与去年持平 。 目前 ， 还有拟发行金额共405.6亿的公司债券和ABS正在交易所申请流程 ， 其中137.6亿的融资项目已经审批通过 。
从上半年的融资情况来看 ， 融资主要以头部企业和大型开发商为主 ， 中小企业融资渠道收窄 ， 而上半年获批的融资主体大多为房企 。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出 ， 房企拥有雄厚的资本实力、良好的政府关系 ， 及较强的项目管理能力、资本运作能力 ， 因此更受资本市场青睐 。
与融资形成鲜明对比的是 ， 市场端租金下滑 ， 空置率攀升 。 贝壳研究院发布《2020年租赁市场半年报》显示 ， 上半年受到疫情影响 ， 租赁市场的季节性规律遭到打破 ， 传统旺季并不“旺” 。 从租金方面来看 ， 3月份 ， 重点18城的平均租金水平环比下降14.0% ， 从2月的47.7元/㎡下降到41.0元/㎡ 。 4月及5月份 ， 平均租金有小幅回升 ， 环比分别上涨1.4%和2.8% 。 6月份租金水平又呈现下降趋势 ， 环比5月下降3.2% ， 同比去年6月下降10.9% 。
惨淡的市场环境下 ， 房企系长租公寓缘何大举融资？柏文喜表示 ， 上半年因为疫情的影响 ， 导致长租公寓企业的扩张速度放缓 。 但在未来长租公寓的发展中 ， 规模优势仍将是企业抢占市场的先发优势 。
从跑马圈地到精细化运营
租赁市场前景广阔 ， 从数据上便可窥见一二 。 根据国家统计局 ， 链家研究院 ， 东方证券等综合数据显示 ， 我国租赁人口持续增长 ， 租金支出不断增加 ， 2030年房屋租赁市场规模预计将达到4.2万亿 。 租赁蓝海 ， 其价值不言而喻 。
巨大的蛋糕诱惑下 ， 房企纷纷入局 。 据克而瑞数据 ， 2018年 ， TOP 10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173% ， 2019年增长了18.9% ， 但累计开业规模增幅达到79.6% 。 此外 ， 截止到2020年第一季度 ， 万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓、招商公寓已经步入集中式长租公寓的前五 ， 万科虽然在2019年搁浅了“万村计划” ， 但是在该领域的投入仍然巨大 ， 2020年第一季度环比新开房间达10000间 。
目前 ， 房企切入长租公寓领域主要有两种方式 。 一种是和专业长租公寓运营公司合作发展的模式 。 房企选择和长租公寓运营公司进行合作 ， 通常都是房企提供房源 ， 运营公司提供运营、管理这些专业服务 。 另一种是单独成立长租公寓品牌 ， 即自营长租公寓品牌 ， 这也是房企介入长租公寓的惯用模式 。
然而 ， 潮水退去后 ， 在资金投入大、回报周期长及难盈利的特点之下 ， 部分房企选择了将长租公寓剥离出上市公司体系 。 2019年 ， 远洋和朗诗先后将旗下长租公寓品牌“邦舍”与“朗诗寓”剥离 。
随着行业发生的变化 ， 多位业内人士认为 ， 长租公寓行业已进入深水区 ， 部分房企携资金、融资和专业优势抢占市场 ， 但在规模竞争格局初定后 ， 出租率、回报率等指标 ， 将成为运营竞争的核心 。 如龙湖集团表示 ， 未来 ， 冠寓将坚守“规模、速度与质量”并重的核心战略三角 ， 聚焦高能级城市规模化布局 。
在合硕机构首席分析师郭毅看来 ， 在当前状况下 ， 长租公寓企业要做的是解决盈利模式问题 ， 而不是继续去扩张 ， 应该将发展重心由“跑马圈地”转向精细化运营 ， 只有具备更多元化的盈利模式 ， 才能真正走出这场困局 。


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