企服国际|预告登记与备案登记的效力。，房屋预告登记证明丢失了怎么办( 七 )
那么备案与预告登记有何区别呢：
首先 ， 备案只适用于商品房 ， 仅指商品房预售合同的备案 。 预告登记适用于所有的不动产 ， 按《房屋登记办法》第67条的规定 ， 主要包括四种类型：一是预购商品房买卖 ， 二是以预购商品房设定抵押 ， 三是现房所有权的转让 ， 四是现房所有权设定抵押 。 在实务中主要是第一种和第二种类型较多 ， 第三种和第四种情形基乎不存在 ， 因为在房屋取得所有权的情况下 ， 再行转让和设定抵押已无什么障碍 ， 当事人之间已无设定预告登记的必要 。
其次 ， 现行法上对备案的效力没有明确规定 ， 学界对备案性质认识不一 ， 因此 ， 也导致了实践操作当中的混乱 。 如备案是否具有可诉性?是民事行为还是行政行为?在实行楼盘表控制房源之前 ， 对同一个房子 ， 如果前面已经存在一个所有权了 ， 后又对该房子进行了备案 ， 根据一物一权原则 ， 一个标的物上只能有一个所有权 ， 因此注销后一个备案 ， 没什么问题 。 但如果该房子备案在先 ， 而后该房又被另一人取得所有权 ， 在此情况下 ， 若备案信息上的当事人没到场的情况下 ， 就注销前一个备案的话 ， 会引起一定诉讼风险 ， 目前 ， 几乎理论界与实务界都认为备案具有预防一房二卖的效力 ， 因此 ， 注销当事人的备案可能会影响到其权益 。 而预告登记的效力 ， 《物权法》第20条有明确规定 ， 预告登记后 ， 未经预告登记的权利人同意 ， 处分该不动产的 ， 不发生物权效力 。 预告登记由于是一种明确的登记类型 ， 登记机构处理不当 ， 必然会引起行政诉讼 。
最后 ， 备案为一种强制登记 ， 是出卖方的单方义务 ， 更多具有的是行政管理色彩 ， 而预告登记遵循当事人自愿原则 ， 需要双方当事人的申请 ， 纯属私法范畴 。 须注意的是 ， 同一房产 ， 在登记机构信息系统里既有备案和预告登记的 ， 必须为同一当事人 ， 否则就是登记机构明知一房二卖的情形下熟视无睹 ， 有失监管之责 。
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