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用地|广州上半年土拍吸金破千亿 中心区高端产品越来越多

用地|广州上半年土拍吸金破千亿 中心区高端产品越来越多
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上半年的土拍市场 ， 广州乘风破浪地吸金超千亿元 。 据克而瑞数据统计 ， 今年上半年广州11区共成交63宗经营性用地 ， 共计吸金1035.7亿元 ， 成交建筑面积为926.8万平方米 。 与近5年同期相比 ， 成交金额首次半年度突破千亿元 ， 同比上涨59.9% 。 借着上半年土拍的东风 ， 7月广州也将推24宗经营性用地 。 业内人士指出 ， 今年中心区的宅地延续了地价走高的态势 ， 预计未来中心区的高端产品会越来越多 ， 广州房价稳中有升的大趋势并未发生改变 。
■新快报采访人员 何璐诗/文图
紧抓市场窗口期 房企积极补充土储
一方面政府加速推出土地 ， 另一方面房企也积极予以回应 。 今年上半年中国恒大、越秀地产、中信泰富、龙光集团、保利置业、佳兆业、合景泰富等多个企业活跃在广州土地市场上 。 其中 ， 恒大拿地最多 ， 共158.82万平方米 ， 4宗地分别布局在花都、番禺、增城 。 克而瑞数据显示 ， 排名第二的是方圆地产拿地67.51万平方米 ， 越秀地产则以57.45万平方米排名第三 。 而从拿地金额来看 ， 前三分别是中国恒大、越秀地产与中信泰富 。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示 ， “在结束了疫情导致的停摆期之后 ， 广州土地市场恢复明显 ， 既有上半年是房企拿地旺季的传统周期因素 ， 也有政府出台了系列政策鼓励房企拿地信心的作用 。 ”
从全国来看 ， 虽然今年一季度企业拿地力度下降 ， 二季度拿地积极性明显回升 。 中指院数据显示 ， 2020年上半年 ， 20家品牌房企累计拿地12063万平方米 ， 同比下降26.5%；累计拿地金额7547亿元 ， 同比下降11.0% 。 具体来看 ， 一季度受疫情影响 ， 部分城市推地节奏放缓或暂停 ， 企业拿地规模明显下降；4月以来 ， 在市场置业信心逐渐恢复、各地优质地块推出量增加以及资金面略有改善等因素影响下 ， 20家品牌房企调整拿地节奏 ， 拿地积极性明显提升 ， 二季度代表企业拿地金额、面积环比增幅均翻番 。 中指院分析称 ， 整体来看 ， 2020年上半年 ， 企业灵活调整拿地策略 ， 大型房企紧抓市场窗口期积极补充优质土储 ， 整体投资布局向高能级城市倾斜 。
“土地市场的这个成绩也是在疫情对经济重大冲击之下获得的 。 类似的情况当然不止广州 ， 大湾区所有城市土地市场表现都十分耀眼 ， 而全国几乎所有一二线城市土地市场也有类似表现 。 ”地产经济学家邓浩志认为 ， 楼市、土地市场已经快速回暖 ， 升温 。 而资产价格的全面攀升 ， 也很可能是未来一段较长时间的大概率事件 。
从化、南沙、黄埔三区超额完成计划供应量
上半年的土拍市场 ， 从年初的艰难逐步回归 。 据克而瑞数据统计 ， 去年上半年经营性用地成交金额为647.8亿元 ， 而今年上半年则升至1035.7亿元 。 成交面积首位的是南沙区 ， 其次是黄埔区和番禺区 。 成交总价排在最前的是番禺区 ， 以187.58亿元登上榜首 ， 荔湾区和南沙区以150.35亿元以及140.57亿元 ， 进入三甲 。
除成交出让外 ， 土地的供应也是观察土市的关键指标之一 。 与供地计划相比 ， 上半年的供应完成度明显高出预期 。 4月 ， 广州市规划和自然资源局发布《2020年广州经营性用地供地蓝皮书》 ， 公布广州将推出173宗经营性用地 ， 其中住宅用地74宗（449.2公顷） ， 商服地块92宗（153公顷） ， 其他地块7宗（44.2公顷） 。 在广州积极卖地的举动下 ， 截至6月30日 ， 广州市上半年已供应经营性用地93宗 ， 合计用地面积398.1公顷 ， 占计划供应总用地面积量（646.4公顷）的61.6% 。
【用地|广州上半年土拍吸金破千亿 中心区高端产品越来越多】从计划供应用地面积看 ， 从化、南沙、黄埔3区上半年已完成2020年供应量 ， 克而瑞数据统计显示 ， 完成百分比在120%-660%之间 ， 南沙区成绩更是超额6倍；完成率最少的则是白云区 ， 完成百分比仅为7% 。
不过从整体来看 ， 全国300城住宅用地供应规模仅有小幅增长 。 中指院的《2020上半年中国房地产市场总结》显示 ， 2020年上半年 ， 全国300城各类用地共推出10.9亿平方米 ， 同比增长1.5% 。 其中 ， 住宅用地推出5.4亿平方米 ， 同比增长1% 。
上半年住宅用地成交规模有所下降 。 2020年上半年 ， 全国300城各类用地共成交8.7亿平方米 ， 同比下降6.0% 。 其中 ， 住宅用地成交4.3亿平方米 ， 同比下降5.4% 。 具体来看 ， 一季度住宅用地共成交1.4亿平方米 ， 同比下降22.8%；二季度 ， 土地供应规模有所增加 ， 叠加2月以来各地政府出台供给端扶持政策 ， 企业拿地信心有所提振 ， 住宅用地共成交2.9亿平方米 ， 同比止降转增至6.4% 。
楼面均价整体上涨 ， 预计中心区高端产品量价齐升
虽然与近5年同期相比 ， 广州土拍成交金额首次半年度吸金千亿元 ， 同比上涨59.9% ， 环比上涨78.7%；成交总建则同比上涨30.7% ， 环比下降23.0%；但溢价率却是近五年的上半年最低 ， 仅6.74% 。
不过在克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓看来 ， 上半年广州涉宅用地的溢价率明显要高于去年下半年 ， 去年下半年大部分地块都是底价成交为主 ， 平均溢价率只有1.64% ， 而今年上半年有10宗地的溢价率在双位数以上 ， 包括像广船地块溢价45%达到上限成交 。 从最终成交的地价来看 ， 可以看到今年中心区的宅地延续了地价走高的态势 ， 未来中心区的高端产品会越来越多 ， 而外围区域的地价虽然较高位略有下调 ， 但幅度总体有限 ， 依然对目前的房价形成了较强的支撑 ， 广州房价稳中有升的大趋势并未发生改变 。


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