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惠州|上半年售房58659套，惠州楼市“爬坡”回暖( 二 )


【惠州|上半年售房58659套，惠州楼市“爬坡”回暖】市场集中程度不断提升 ， 头部房企成为市场主导 ， 本土房企的生存空间进一步被压缩 。 从榜单可以看到 ， 前20名中仅有隆生和德威压轴入榜 ， 凭9.7亿元和9.3亿元的交易额分列第17位和第18位 。
县区表现各异
惠阳惠东逆市上扬  购房需求发生变化
不只是行业集中度进一步明显 ， 各县区市场不断差异化发展 ， 不均衡发展的局面更加明显 。
在涨跌表现上 ， 尽管受疫情影响普遍下跌成为主基调 ， 但仍有惠阳和惠东逆市上扬 ， 分别取得21%和13%的上涨行情 。 即使在下跌区域的惠城、仲恺、大亚湾以及博罗和龙门等地也出现明显差异 ， 惠城作为自主需求的主供应区跌幅16% ， 其他区域则保持23%—33%的下跌 。
究其原因 ， 楼市资深评论人、天策行创始人李建峰认为 ， 最主要的原因还是源于疫情影响 。 他介绍 ， 疫情受控后楼市交易回升明显 ， 但疫情对于购房需求和选择的影响仍然很深远 。 市民对于购房自住和投资的选择变得更谨慎 ， 对短周期的成效更加看重 。
另外 ， 城市核心区、资源较优质的规模性楼盘将获得更多关注 ， 位于城郊、价值更多体现在中长期的升值潜力片区项目则陷入销售困局 。
惠州|上半年售房58659套，惠州楼市“爬坡”回暖
文章图片
制图：钟仁敏
从各县区的交易数据表现来看 ， 上半年惠城、惠阳和大亚湾三个市场重点供应组团分别取得166.4亿元（127.8万平方米）、162.8亿元（121.1万平方米）和176.8亿元（128.4万平方米）的成绩 ， 而博罗、惠东和仲恺等县区均低于100亿元规模 。
具体到项目表现 ， 采访人员注意到 ， 惠城、惠阳和大亚湾三大销售热区成为重点项目布局的重点 。 在惠城 ， 保利天汇（13.7亿元）、中海阅江府（13.3亿元）、万象天汇（13.1亿元）、千花岛（10.3亿元）等项目闯入前十 ， 临深的惠阳大亚湾区域依托龙光城（21.6亿元）、星河丹堤（15.2亿元）、恒大棕榈岛（12.8亿元）、华润小径湾（12.1亿元）和卓越蔚蓝海岸（10.8亿元）等同样取得较好表现 。
此外 ， 不同于主城区的以质取胜 ， 房价较“低洼”的县域市场快速走量成为逆市竞争的亮点 。 惠东依托优越的滨海资源 ， 博罗依托赣深高铁利好等 ， 房企加速推售走量 。 惠东巽寮的富力湾得益于滨海资源半年销售1288套 ， 成为半年度楼盘卖房套数冠军；博罗的佳兆业东江新城同样售出969套 ， 成为半年度推售面积冠军项目 ， 卖房金额挤进前十 ， 成为县域市场唯一项目 。
■延伸
完善调控体系成楼市健康发展基础
惠州楼市走过五味杂陈的2020年上半程 ， 有疫情突袭下的迷茫 ， 有市场交易的暂停 ， 有供需表现低迷 ， 也有疫情环境下的“爬坡”上扬和重回暖市 。 进入今年下半场 ， 回顾上半年的表现无疑有借鉴作用 。
疫情进入常态化调控 ， 购房者对置业选择更加谨慎……结合上半年的市场动态和数据 ， 我们将从调控、风险和需求等方面进行分析 ， 梳理2020年下半程的惠州楼市逻辑 。
宜居性将成为竞争主调
上半年楼市销售尽管同比去年各项数据基本持平 ， 但供需实质则差异明显 。 虽然月销售重回破100万平方米的高位 ， 但鲜明的地域分布让人印象深刻 。
在县区市场 ， 惠城、惠阳、大亚湾等核心组团表现较好 。 在具体的城市片区 ， 以惠城区为例 ， 金山新城、金山湖、江北等中心城区备受关注 ， 而城郊的水口、小金口则面临销售困局 。 具体到楼盘 ， 华润、保利等核心项目受市场青睐 。
显然 ， 突如其来的疫情不单带来市场销售表现的大落大起 ， 更重要的是改变了楼市的消费逻辑 。 在以往的惠州市场 ， 无论是自住需求还是投资 ， 对于短期、中期和长期的目标明确 ， 楼市各县区、片区都能取得不错的成交表现；在当前 ， 市民对于居住便利度、舒适度、短期投资收益等关注明显加强 ， 使得核心片区、地段、核心景观、核心楼盘成为宠儿 ， 房源供不应求 。
在上半年的交易表现中 ， 金山湖等片区“一房难求”排队摇号 ， 惠博沿江路等区域“门可罗雀” ， 有效推动城郊片区发展成为行业关注的焦点 。 笔者认为还应从重构住房需求的源头来思考 。
随着疫情进一步受控 ， 市场供需恢复 ， 各县区不断落实城市规划 ， 项目建设落地也必然带动各区域楼市有序发展 ， 未来的发展潜力值得期待 。 但在短周期内 ， 折扣、优惠等“以价换量”举措仍将成为主导 ， 对于房源品质和宜居性将提出更迫切的需求 。
关注到这一领域 ， 博罗、惠东等县域以及惠博沿江路等城郊片区 ， 有不少超20万、30万平方米建筑面积的项目 ， 宜居社区构建将成为区域市场运营优势 ， 也将成为城郊市场“弯道超车”的必由之路 。
构建治理体系规范市场行为
经历过疫情考验 ， 过去半程的惠州房地产市场鲜有声音再提调控 ， 但下半年仍将进一步加剧“以价换量”行情 ， 市场调控显然将成为市场发展的重头戏 。
回顾过去几年的调控 ， 从2016年10月启动调控时的快刀斩乱麻 ， 到后期阶段持续的政策修补完善 ， 惠州常态化的市场调控实际上已进入不断优化和重构的进程 。 其中最重要的表现是调控施策不再是一味的“压”和“堵” ， 而是更加关注“引”和“疏” ， 价格形成机制不断精准 ， 市场引导策略渐成体系 。


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