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天津淘房说|2020天津二手房第一波行情，宣告结束！第二波什么时候来？( 二 )


这也是行情的一个具象缩影 ， 只不过下半年不会再出现“深V” ， 而会是“L型”的状态 。

行情好 ， 心态膨胀；行情冷 ， 心态萎缩 ， 这个规律亘古不变 ， 身处其中 ， 很难不受环境影响 。
二手房挂牌价格是业主心态的真实反馈 。
3月楼市复苏后 ， 挂牌均价直接蹿了上来 ， 比当月成交均价高了5.5% 。
4、5两个月挂牌均价都处于比较高的位置 ， 6月突然回归 ， 与成交均价几乎持平 。

6月看房人减少 ， 房子又不好卖了 ， 高高在上的挂牌价没有意义 ， 真想卖房的业主 ， 肯定是要降回来的 。
还是那个说了八百遍的规律：二手房是波段行情 ， 一般2个月左右 ， 是最好的卖房时点 。
所谓的卖房时点 ， 不是说可以涨价卖房 ， 而是有机会不降价就能卖出去 。
最近二手房市场出现了一个明显现象：“豪宅抛售潮” 。
以前降价比较狠的多是“老破大” ， 户型大 ， 但整体环境不具备改善条件 ， 这类房子最难卖 ， 只能“降降降” 。
但现在一些豪宅也开始割肉了 ， 比如檀府、新世界花园、复康路十一号、万顺温泉花园、卡梅尔等 。
这些超高总价的房源量比较小 ， 不足以成为楼市风向标 。
各中原因也比较复杂 ， 也许是资金紧张、也许是看空天津……

04
6月 ， 天津市区和环城10区中 ， 只有和平区、河西区、红桥区成交均价上涨 ， 其余7个区全部下跌 。
今年小学报名推迟到了7月底 ， 和平区的学区热度还在延续 ， 真刚！
河西区、南开区都是微涨微跌 ， 基本还是持平的状态 。

红桥区为什么涨幅这么高 ， 原因出自大胡同 。
大胡同的商业已经拆了一部分 ， 但爱华里、金钟里、利民里、钧和里这4个老破小一直没确定是否拆迁 。
红桥区政府给的回复是“正在研究中 ， 目前未出台方案和政策” 。

今年3月开始 ， 这4个小区房价突然飙到了5万+ ， 而且还能有房源出让 。
比如爱华里2019年一整年在贝壳找房上都是零成交 ， 今年一下子就成交了3套房源 。
2018年房价还2.8万/平米呢 ， 现在都5.2万/平米了 ， 竟然翻番 。
说明有人要赌这4个小区拆迁 ， 也许是收到了什么风声 。


2020上半年 ， 只有河北区、西青区、津南区、东丽区成交均价是下跌的 ， 其余全部上涨 。
和平区、河西区、南开区“步调一致” ， 又一次上演马太效应 。

6月成交量最高的依旧是南开区、河西区 ， 这两个区常年位于榜首 。
而整个上半年的成交排名与6月差不多 ， 东丽区、武清区、西青区等成交量较高 。

市区和环城92个板块中 ， 6月有37个板块价格上涨 ， 比例开始下降 。
3月涨价的板块最多 ， 但还是没有去年2月92个板块全部上涨来的邪乎 。

2020上半年 ， 涨幅最高的板块为：
小淀、津南八里台、大胡同、丁字沽街、富民路、咸阳北路、尖山、挂甲寺、小站、南营门街 。
能有涨价底气的房源 ， 除了重点学区房之外 ， 大部分集中在150万以内的二手房 。

2020上半年 ， 跌幅最高的板块为：
辛庄、军粮城、海教园、瑞景、常州道、鼓楼街、新立街、光复道、北闸口、双街 。
以环城四区板块居多 ， 新房供应量太大 ， 必定分流并拉扯二手房 。
比如辛庄 ， 现在有3个新盘在售 ， 天津悦府82平米130万起 ， 单价拉到了约1.6万/平米 。
周边二手房高层基本1.8万/平米 ， 价格没优势 ， 想卖出去势必要降价 。

2020上半年哪个板块成交量最高呢？估计盲猜也能猜到了 。
大港和王顶堤位居前两名 ， 铁打的一样 ， 而且半年成交均价还涨了2% 。
大港就是低价落户 ， 王顶堤最大的意义是低价买个南开学籍 ， 都是现在主流的购房需求 。
华明镇和中北镇位列三四名 ， 华明镇的均价还跌了一点 。
“武清其它”是指武清非核心区 ， 比如高村、泗村店等 ， 主要承接北漂落户 。
今年天津楼市最大的增量就是新天津人 ， 所以“武清其它”一直成交量不低 ， 片区内二手房比新房便宜很多 。

目前 ， 在贝壳找房官网能看到的共7145个小区 ， 2020上半年只有3432个小区有成交 ， 有一半的小区零成交 。
上半年成交量最高的前三名为：诚基经贸中心、东北角艺术公寓、华润橡树湾 。
诚基中心凭借能上耀华小学这一招 ， 几乎是月月成交屠榜 ， 虽然耀华小学挺一般 ， 但是初中有机会摇到耀华中学和二南开 。
东北角艺术公寓也是主打学区房 ， 能上南开中营小学 ， 但是有些房源只有一次性学籍 。
前20名中只有4个来自环城四区 ， 除了华润橡树湾以外 ， 其它都来自津南区：富力又一城、融创星耀五洲、天津碧桂园 。

05
因为疫情 ， 今年的小阳春推迟到了小初夏 ， 这是每年都有的季节性行情 。
天津二手房以一个比较正常、且在意料之中的成绩收官了上半年 。
市场冷热不均 ， 有的房源一分钱不降也能卖的出去 ， 有的自割几十万也无人问津 。
今年有两个卖房时点 ， 第一个是小初夏 ， 已经结束；如果9、10月出政策了 ， 那就是第二个时点 ， 也是第二波行情 。


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