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小阿说财经|打造综合高端物流平台，富力空港物流园将全面升级：“四流”一体

小阿说财经|打造综合高端物流平台，富力空港物流园将全面升级：“四流”一体
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当下物流业态的发展趋势 ， 已经由存储型向流通型转变 ， 大批量、低频次订单向多频次、小批量订单转变 。 新零售、直播带货等新业态的发展 ， 对物流基础设施的需求趋向多元 ， 过去专注于物流地产的富力物流园 ， 也将朝着提供一体化物流服务、发展综合型高端物流平台方向转型 。
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今年是广州富力国际空港综合物流园有限公司（以下简称“物流园”）成立11周年 。 作为富力集团旗下全资子公司 ， 物流园坐落于粤港澳大湾区的广州空港经济圈核心 ， 毗邻白云国际机场和联邦快递亚太转运中心 ， 是华南区域规模最大的单体物流园 。 物流园总投资超30亿人民币 ， 项目用地总面积约1470亩 ， 规划总建筑面积约138万平方米 。 巨大的规模和多元化的物业仓储形态 ， 已吸引了医药、冷链、电商、鞋服、通讯、快消品、第三方物流等各行业企业客户入驻 。
仓库能上楼配套更完善 ， 符合广大需求
富力物流园搭建了以高端仓库、厂房、冷库相结合的综合性仓储平台 ， 物业形态以楼层电梯仓及坡道式仓库为主 ， 其中 ， 坡道式仓库和升级版楼仓的首层均配有双边卸货平台 ， 后期建设的首二层层高普遍超9米 ， 通过提高空间利用率 ， 满足运输高周转类货物的客户使用需求 。 据现场工作人员介绍 ， 金利来（电商及线下门店板块）、佐丹奴（电商及线下门店板块）、极兔速递、京东物流（京东商城+航空件板块）、顺丰（速运+医药板块）等都已入驻其中 ， 进行分拨和转运 。
物流园一期仓库大部分落成是在2010~2012年 ， 当时物流地产还处在萌芽阶段 ， 大部分是建造费用低、设施简陋的单层大平仓 ， 富力创了‘仓库能上楼’的先河 。 近两年新交付仓库出租率的快速增长 ， 客户形态更为多元 ， 反映了各行业对仓储的需求明显提高 ， 加上国家对食品卫生、药品安全的要求不断提高 ， 物流园的冷库建设也分批进行 ， 以便适应不同的市场发展阶段 。
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（富力冷库最低温可达-60℃ ， 用于贮存低温食品、冻肉、水产品）
区别于普通货物仓储 ， 对温湿度、卫生、安全性能等要素更敏感的医药品类 ， 对仓储设施的要求和标准更高 。 富力物流园仓库多采用钢筋混凝土结构建设 ， 对比于钢结构节能环保性能较好 。 特别对于医药客户 ， 控温仓的改造和电费是仓储投入及运营的最大成本 ， 因此节能的仓库建筑结构就显得尤为重要 ， 再加上富力物流园完善的仓储配套设施 ， 一对一的客户服务 ， 已吸引了国药物流、华润医药、广药集团、通用医药等头部医药企业入驻园区 。 其中 ， 作为国内最大的医药分销商之一 ， 华润医药于2013年入驻富力物流园 ， 其物流分拨中心辐射广东乃至全国 。
多温区冷库和医药专用库是广州富力物流园的重要组团 。 “富力冷库的一大独特性在于 ， 是从选址打桩开始就按照冷库来设计墙身厚度、建造材料 ， 相比而言 ， 现在绝大部分冷库是普通仓库中加装制冷设备改建 ， 性能相对会有欠缺 。 尤其是对温区精准度的要求高的药品 ， 配套的系统、设备都各不相同 ， 存储温度超出规定温区哪怕1℃ ， 药品也许就废了 。 医药、食品、日用品存储中 ， 温控技术的需求日益广泛 ， 这一能力也是未来衡量物流地产、仓储能力的一大指标 。
一线仓储入市门槛难度趋高 ， 需求旺盛令物流地产成为优质资产
仓储物流是现代物流的一个重要组成部分 。 有行业分析指出 ， 生鲜等电商物流业态的高速发展 ， 催生更多控温、医药仓储等专业仓储样态；同时 ， 物流仓储需求持续增加 ， 也令土地资源紧张等问题进一步暴露 ， 一线城市仓储用地获取难度趋高 。
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（物流园坡道仓+楼仓综合体）
仓储物流土地的供应 ， 从10年前对北上广深等一线城市的大力开发 ， 到如今逐步下沉四、五线城市 。 就整个行业而言 ， 土地获取难 ， 依然是物流地产发展面临的首要难点 ， 尤其是伴随电商业务量持续攀升 ， 一、二线城市的土地供应赶不上巨大的市场需求 ， 加上物流地产本身属于重资产投入、投资回报期长 ， 也考验着物流地产运营方的资源掌控和专业化运营能力 。
越来越多的电商入局自建仓储 ， 反映出各行业对一线城市、优质物流仓储的需求进一步提升 ， 富力物流园等占据有利区位的存量物流仓储项目优势得以凸显 。 在近几年的建设中 ， 物流园也遵循着与物流业态发展趋势相适应的原则 。
10年前建设的仓库 ， 以楼仓形态为主 ， 在电商、流通性物流业态兴起下 ， 增加了坡道仓 ， 以便适应物流的快速流通 ， 后续设计形成了‘坡道+楼仓’的综合体 。 行业预计 ， 未来土地的保值增值空间将会不断提升 ， 国内商品流通量也会越来越大 ， 各种新兴物流业态趋向多元 ， 市场需求会更旺 ， 都将令物流地产成为优质资产 。


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