华侨城|华侨城︱三线地产商如何翻身？
1978年底 ， 中国拉开了改革开放的序幕 。 对于外国资本的态度也从“没有外债”转变为“充分利用” 。 于是从1979年到1984年 ， 180多亿美元外资涌入中国 ， 而其中华商投资占了70%多 。 “衣锦还乡”的时代背景下 ， 时任国务院侨委主任的叶飞于1985年在东莞召开的一次侨务会议上提出 ， 要建设一座“华侨城”作为吸引侨资 ， 发展经济的桥头堡 。 当年11月华侨城集团成立 ， 也就是今天华侨城A（000069)、深康佳A（000016）和云南旅游(002059,股吧)（002059）等公司的母公司 。 值得一提的是 ， 叶将军本人就是菲律宾华侨 ， 也是唯一一位双重国籍的开国上将 。 
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开国元勋叶飞将军
一、慢到没朋友的华侨城
1997年 ， 华侨城集团重组旗下旅游资产成立了华侨城A（后文简称华侨城） 。 直到今天 ， 华侨城的自我定位仍然是一家旅游公司 ， 地产在公司的主营业务中只排第三 。 
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摘自《华侨城2019年年报》
战略定位决定了华侨城早期的基本打法：以文旅项目为主 ， 房地产作为配套在城市远郊拿地 ， 等文旅项目建成之后再卖房 ， 而且预售期很短 。 拿橙哥相对熟悉的北京华侨城项目来说 ， 一期开盘时间是2006年6月18日 ， 当年7月19日就交房 ， 10天后项目最大的卖点 ， 与楼盘毗邻的北京欢乐谷正式开园 。 要知道房地产行业的主流玩法一直是“预售” ， 没拿到预售证就开卖的项目也不罕见 。 在这个高周转的行业 ， 手握欢乐谷这种文旅品牌 ， 换作其他任何一家房企都会在游乐园立项的第一时间就卖房 。 这样来看 ， 从2002年北京欢乐谷立项就开始卖房也不奇怪 。 毕竟 ， 根据统计局数据 ， 预售款是房地产开发最主要的资金来源之一 ， 占比超过银行贷款的2倍 。 
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很多人都没有注意到欢乐谷的开发商就是华侨城
【华侨城|华侨城︱三线地产商如何翻身？】采用这种模式的华侨城 ， 其存货（主要是土地和在建项目）周转周期平均要达到5、6年 ， 在大家都恨不得坐上火箭的行业里慢悠悠地蹬着自行车 。 在万科销售额首次破千亿的2010年 ， 华侨城只卖了116亿 。 这里要注意房企平时发布的销售业绩其实是一个现金流概念 ， 要把财报中“营业收入”、“预收账款”和“合同负债”几个科目结合起来看 。
地产走得慢 ， 如果文旅这个主业的大把赚钱也可以 。 但是我们都知道 ， 地产是近20年来最好做的生意 。 2019年 ， 华侨城旅游和地产板块的毛利差了94亿 。 
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摘自《华侨城2019年年报》
大橙子看许多文章认为 ， “旅游综合”业务包括了旅游商用地产收入 ， 应该重新划分 ， 这样算下来纯粹来自文旅的收益就更低 。 但橙哥认为文旅运营是系统工程 ， 需要综合把握 ， 所以华侨城的表述也没问题 。
文旅是一门慢生意 ， 地产也慢慢悠悠的结果自然就是慢上加慢 ， 慢到没朋友 。
二、从慢生活到快成长
这么慢的华侨城在资本市场真的没了朋友 ， 如果有人在在2011年第一个交易日以12.24元的开盘价买入华侨城并持有到现在的话 ， 那他会亏掉1/3 。 所以华侨城一度被称为“价值投资的坟墓” 。
如梦方醒的时间是2017年 。 从这一年开始 ， 公司拿地节奏明显加快 ， 2017和2018年两年存货都同比增长50%以上 ， 并于2019年继续增长14.7%达到了185.34亿 。 
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摘自《华侨城2019年年报》
增加储备的同时 ， 公司也希望提升周转效率 。 不提具体数据 ， 在2019年年报中 ， 华侨城提到已经有项目可以实现拿地当年就回款 。
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