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上市|【行业一线】 大爆发！港股再迎物管龙头


上市|【行业一线】 大爆发！港股再迎物管龙头
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一场疫情 ， 让人们认识到物业管理行业的价值 ， 也让资本加速向行业聚集 。
截止2020年7月10日 ， 港股上市的银城生活服务股价自年初迄今已经涨了将近5倍 。 永升生活服务股价也涨了将近2倍 。
港股物业板块的“热闹” ， 吸引更多房企拆分旗下物业 ， 加速对接资本市场 。 2020年以来 ， 已经有6家物管公司成功登录港股 ， 形成港股市场一大奇观 。
其中 ， 弘阳服务“百日上市”记录让市场叹为观止 。 从3月23日递表 ， 到7月7日正式敲锣上市 ， 其IPO用时仅106天 ， 创下行业公司最快上市记录 。
近日港交所又迎来物管行业十强企业之一金科服务,这家在管面积达1.2亿平方米的物管龙头 ， 会否打破弘阳服务百日上市记录？又会否在港股砸下一个“黄金坑”？
在管面积1.2亿平方米 ， 要与龙头排排坐？
金科服务是金科地产控股子公司 ， 这又是一家地产企业送物业管理公司“平步青云”对接资本市场的案例 。
只是这家物业管理企业有点强 。
根据中指院数据显示 ， 2016-2020年 ， 金科服务连续5年位列中国物业服务百强企业十强之一 。
与今年上半年上市的物管企业体量大不一样 ， 金科服务2019年末的在管面积达到1.2亿平方米 ， 远高于今年上半年上市的建业新生活、烨星集团等 。
不过与港股上市的其他物管龙头相比 ， 金科服务仍需要排排坐 ， 往后靠靠 。
截止2019年末 ， 彩生活在管面积5.6亿平方米 ， 碧桂园服务在管面积达2.76亿平米 ， 雅生活服务在管面积在管面积为2.34亿平方米 ， 保利物业在管面积约为2.87亿平方米 。
不过2019年末 ， 金科服务还有1.2亿平方米的合约面积未交付 ， 为公司打开未来业绩增长空间 。
在管面积对物管企业这么重要吗？试想 ， 在物业管理费统一 ， 且保持相对稳定下 ， 在管面积的增长决定物管企业营收的增长 。
这也是物管企为何在物业费提前收 ， 现金流稳定的不差钱的情况下上市的驱动 ， 他们要上市募资进行扩张 。 用融资的钱去进行第三方收并购 ， 已达到在管面积增长 ， 进而推动业绩 。
不过与行业公司相比 ， 金科服务有一个行业少见的优势 。 公司对同宗地产公司的依赖性较小 ， 自主开拓第三方项目的能力较强 。
招股书显示 ， 截止2019年末 ， 公司来自金科地产开发的物业在管面积约为5680百万平方米 ， 占比47.1% ， 而第三方外拓项目占比52.9% 。
第三方外拓项目和关联地产公司双轮驱动 ， 赋予了金科服务长期增长保障 。
业绩进TOP5有点难 ， 盈利能力在线
与已经在港股上市的行业其他龙头企业相比 ， 金科服务业绩规模仍有差距 ， 想要进到TOP5有点压力 。
2019年金科服务营收23.3亿元 ， 实现净利润3.7亿元 。 而Wind数据显示 ， 2019年碧桂园服务营收96.45亿元 ， 净利润达17.18亿元 ， 业绩规模遥遥领先 。
其次就是雅生活服务 ， 营收虽然没有绿城服务85.82亿元高 ， 仅有51.27亿元 ， 但净利润却达到12.92亿元 ， 远高于绿城服务的4.72亿元 。

上市|【行业一线】 大爆发！港股再迎物管龙头
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虽然在业绩上金科服务仍面临港股上市龙头的压力 ， 但在盈利能力上公司是实力在线 。
Wind数据显示 ， 2019年金科服务毛利率为27% ， 高于中海物业、保利物业的20% ， 也高于绿城服务18% 。
公司净利率为16% ， 仅次于碧桂园服务18% ， 高于绿城、保利、中海等 ， 不过远逊于雅生活服务的25% 。


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