万科|王石引以为傲的551亿大礼包，到底怎么拆？
551亿元的广信资产包是大肥肉还是难啃的骨头 ， 万科用了3年时间才摸清了点门路 。
3年前 ， 万科董事会名誉主席王石将广信资产包称为“离开万科的大礼包”；3年后 ， 万科总裁祝九胜回应广信资产包开发进度时说 ， “和当初的预想还是有一些差异” 。
近日 ， 镁编实地走访万科广信资产包地块发现 ， 预计在今年三季度入市的万科花地湾玉兰苑项目正在施工建设中 。 核心地块部分越和花鸟鱼艺大世界的园艺区、雀鸟区已经搬迁完毕 ， 但鱼虫市场的租约在今年9月30日才到期 ， 市场内目前仍有大批商户 。
不久前 ， 万科为广信资产包引入了信达等7家战略投资者 ， 除了掌握众多债权的信达 ， 其他各方战略投资者并非如外界所期待那般耀眼 ， 但与万科的渊源不浅 。 用祝九胜的话说 ， 之所以没有引入其他知名房企 ， 是因为万科要坚持自己来做 。
3年时间 ， 万科似乎已经找到了广信资产包的“解包思路” ， 但旧改经验并不丰富的万科 ， 依然还在蹒跚摸索 。
土地清收时间暂无法确定
广信资产包交易标的核心资产为位于广州市核心区域的16宗可开发土地 ， 该批土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积预计为210.98万平方米 ， 主要位于荔湾区、越秀区 ， 包括广州花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路玉兰苑烂尾楼等地块及项目 。
其中 ， 花地湾地块早期仅开发利用了约607亩土地 ， 余下大约1000亩土地都在闲置 ， 但这些闲置的地块还有不少需要拆迁清退的建筑物 ， 如广州较有名的越和花鸟鱼艺大世界 。 
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还在营业中的花鸟大世界 图片来源：镁编摄
近日 ， 镁编实地走访发现 ， 在万科正式宣布为广信资产包引入了7家战略投资者的6月29日 ， 广信资产包主体公司——广东省信托房产开发公司 (下称广信房产）对越和花鸟鱼艺大世界鱼虫市场的商户发出了退场通知 。
通知显示 ， 越和市场方与广信房产的租赁合同将在2020年9月30日到期 ， 租赁期满不再续约 ， 并要求越和市场方2020年10月10日前完成商户撤场并移交场地至广信房产进行建筑物拆除 。
镁编在现场看到 ， 越和花鸟鱼艺大世界去年被广信房产要求撤场的园艺区、雀鸟区已经搬迁完毕 ， 部分建筑物都已拆除 。 鱼虫市场的租约目前还未到期 ， 水族街、工艺区等仍有大批商户在正常经营 ， 市场内也有不少顾客 。
一家经营鱼料生意的商户告诉镁编 ， 近期暂时不会搬迁 ， 等租约真正到期再说 。 更多的商户则是三缄其口 ， 搬到哪里 ， “不知道”；什么时候搬 ， “没那么快” ， 商户们用这种短促的回应来表示他们对搬迁的抗拒 。
拿下资产包3年 ， 截至目前 ， 万科广信资产包土地清收率仍未过半 ， 只达到46% 。 同时 ， 万科在公告中表示 ， 后续部分土地因涉及到与历史融资单位的合作、与村集体的权属红线重叠以及历史遗留的征地复建问题尚未解决 ， 土地清收时间暂无法确定 。
引入“信任”的战投方
何时能真正盘活广信资产包、实现土地变现是市场关注的焦点 。
3年前 ， 万科通过广州市万溪企业管理有限公司（下称广州万溪）拍卖竞得广信资产包 。 引入7家战略投资者后 ， 广州万溪50%股权将以人民币70.4亿元转让给战略投资者（含30.4亿元预付溢价款） 。
对于项目开发进度 ， 广州万溪方面回复镁编表示 ， 花地湾玉兰苑项目和白云区的丹桂花园项目预计争取在今年年内入市 ， 但具体时间节点还无法确定 。
镁编实地走访了解到 ， 花地湾玉兰苑项目现场正在施工 ， 已经可见部分框架建筑 。 
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项目施工现场 图片来源：镁编摄
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