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上海楼市复苏:高端盘蹿红、二手房也补量|上海楼市复苏:高端盘蹿红、二手房也补量( 二 )


来自中指研究院的统计数据显示 ， 今年上半年 ， 上海市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为59082元/平方米 ， 同比上升7% 。 其中 ， 6月份 ， 上海市商品住宅（不含保障性住房）成交均价为56526元/平方米 ， 环比下降10.8% ， 同比则上升6.6% 。
上半年二手房成交走高 ， 议价空间缩小
与新房市场相比 ， 二手房市场更能真实地反映市场供需状况 。 回顾今年上半年 ， 与新房市场相比 ， 上海二手房市场复苏速度更快 。
来自上海中原地产统计数据显示 ， 1月份、2月份受到传统淡季及疫情影响 ， 上海二手房成交坠入谷底 。 但随着3月陆续恢复正常 ， 上海二手房市场成交快速反弹 。 随着疫情影响趋弱 ， 4月份、5月份成交进一步增大 ， 尤其是5月 ， 成交攀升到2.8万套 ， 达到2016年10月以来的新高 。 在此基础上 ， 6月虽然市场有所降温 ， 但交易量仍达到了2.7万套 。
上海二手房成交套数走势
上海楼市复苏:高端盘蹿红、二手房也补量|上海楼市复苏:高端盘蹿红、二手房也补量
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数据来源:上海中原地产
“市场虽然复苏 ， 但还达不到热的程度 。 近期二手房成交走高 ， 是因为前期需求挤压 ， 集中开闸后补量的过程 ， 高位运行一段时间后会回落下来 。 ”卢文曦称 。
在成交价方面 ， 受益于疫情平稳后 ， 积攒的购房需求集中释放 ， 使市场迅速火热 ， 成交均价也随之一路走高 。 聚焦在6月份 ， 易居添玑数据对各区域统计数据显示 ， 6月上海各区二手小区均价相比今年1月大多出现了上涨 ， 仅有徐汇和崇明均价相比1月出现下跌 ， 其中 ， 徐汇跌幅也仅是0.14% 。 而价格涨幅最大的区域 ， 多为传统住宅供应和成交集中区域 ， 如浦东 ， 闵行、青浦和奉贤 ， 小区均价涨幅均超过了3% 。
行情的向好 ， 导致挂牌价较为坚挺 ， 业主层面也没有太大的议价空间 。 中原二手房报价指数方面 ， 目前在40%-43%区间震荡 ， 和去年同期类似 。 挂牌价格上 ， 300万以内房源 ， 年初还能还价2%-3% ， 年后随着市场复苏 ， 议价空间缩小至1%以内 。
“此类房源从挂牌到去化周期开始缩短 ， 年初大概在2-3个月 ， 现在低总价房源为1个月左右 。 5月份后 ， 500万左右的房源开始活跃 ， 市场热点由刚需转向改善 。 ”不过 ， 卢文曦指出 ， 千万以上二手房还较难消化 ， 议价空间在5%以上 ， 和年前差别不大 。
之所以二手房价格有所上涨 ， 卢文曦分析称 ， “由于疫情得到明显控制和好转 ， 上海积极推进复工复产复市 。 尤其是3月后小区陆续解除封闭式管理 ， 有助于带看顺利进行 。 目前价格总体看 ， 还是这一轮调整以来的低点 ， 大家愿意入市 。 ”
值得一提的是 ， 今年上海入学政策有所调整 ， 除延续公民同招外 ， 民办学校采取摇号入学 ， 由此增加了入学的不确定性 。 基于此 ， 一些家长为确保子女能进入的学校便选择优质公办学校的学区房 。 因此 ， 今年徐汇、杨浦等部分学区房房源挂牌价格出现了上涨 。
业内：预计全年成交量跌一成以内
年中过后 ， 楼市竞技进入下半场 。 那么 ， 下半年上海楼市将呈现怎样的发展态势？对此 ， 易居研究院副院长杨红旭表示 ， 疫情影响下 ， 上海新房市场经历了量价齐跌 ， 预计下半年会逐步进入短周期上升阶段 ， 温和升温 。 由于房企二季度冲刺较猛 ， 三季度成交量会有所回落 ， 价格方面则会保持二季度的温和上涨态势 。
卢文曦亦表示 ， 上海楼市调控基调未变 ， 市场不太可能走出反转行情 。 因此 ， 上海楼市走势上很可能和去年一样 ， 成交高点在上半年产生 。 预计全年新房成交量和去年相仿或减少一成以内 ， 但成交均价受到豪宅集中入市影响略有上涨 。
在二手房方面 ， 业内人士表示 ， 因疫情延后的购房需求目前可能仍未全部释放完毕 ， 预测在7、8月份仍会有不低于去年同期的成交量 。 下半年上海会保持相对稳定的市场成交与价格 ， 整体房地产市场处于良性发展阶段 。


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