房价|租金下跌，房价上涨，到底买不买房？( 二 )
现在之所以下调租金租出去 ， 是因为空置成本较高 。
空置一天算一天的钱 ， 如果空置一个月 ， 那么就相当于损失8000元 ， 8000元平摊下来 ， 每个月损失近700块钱 ， 还不如把房价调低点儿 ， 早点儿租出去呢 。 很多人算不清楚这个帐 。
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时间概念
由此我们可以总结一句话：房价取决于人们对楼市未来的预期 ， 租金则是反映了人们对当下实际情况的应对 。
所以在今年上半年出现楼市小阳春行情的城市 ， 例如深圳、成都、杭州、宁波等城市 ， 「房价和租金相背离」的情况其实属于正常现象 。
但这个走势不会长久 ， 随着经济的复苏 ， 下半年租金大概率还会涨回来 。
但另外一类城市 ， 则是展现了不同的命运走势 。 租金和房价相背离 ， 恰恰预演了未来楼市的颓势 。 这里用郑州和南宁举例 。
数据显示 ， 2020年6月 ， 郑州住宅平均租金为25.91元/月/平米 ， 比2019年6月时下跌了15% 。 除了少数核心区房租坚挺外 ， 几乎全线下跌 ， 尤其是非地铁、无电梯的老破小的房租更是跌破预期 。
事实上 ， 郑州房租下跌是从2015年开始的 ， 至今已经连跌了5年 ， 只不过疫情打击加重了这种态势 。 这从侧面反应出郑州楼市的住房需求的疲软 ， 不是一天两天形成的 。
而且数据显示 ， 今年上半年 ， 郑州各房企年度任务仅仅完成了30%左右 。 郑州今年上半年楼市萎靡 ， 与小阳春绝缘 。 二手房房价一直处于回落周期 。 
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（郑州房价走势）
前几天还有人说郑州房价马上会有一轮上涨 ， 这是不切实际的 ， 只不过是卖方市场的一厢情愿罢了 。
当然郑州属于中原大市 ， 河南核心 。 造成现在的局面 ， 主要是因为过去两年楼市太疯狂 ， 过分透支了居民购买力 。
接下来郑州房价会继续横盘调整 ， 直至匹配到真实需求为止 。 当然对于郑州刚需来讲 ， 这未免不是一件好事 。
还有广西省会南宁市 ， 在上轮房价周期起步较晚 ， 但房价涨幅一度登顶全国 ， 楼市很是热闹 。
三四线楼市疯狂的结果只有一个 ， 那就是居民购买力被严重透支 ， 大概从2019年下半年开始 ， 南宁租金就处于下挫趋势中 。
现在房价依然坚挺只是强弩之末 。 对于南宁来讲 ， 更为严重的是写字楼恐怖的空置率 。
戴德梁行发布的《中国写字楼空置率2019年Q4》排行榜显示 ， 南宁市的写字楼空置率在去年年底就达到了54.3% ， 这意味着一栋写字楼里 ， 起码一半是空着的 。 今年疫情打击 ， 更为惨淡 ， 空置率继续上升 。
租赁行情马上传导到了买卖市场 。
数据显示 ， 南宁楼市近三周在售二手房数量为20752套 ， 21281套 ， 22139套 ， 每周都有1000套左右的二手房挂牌 ， 持续上涨 。
这意味着南宁炒房客在快速离场 ， 对房价未来的预期极度悲观 。 那些认为南宁房价依旧上涨的 ， 只不过是被蒙在开发商和媒体联合制造的故事中 。
一年时间 ， 火爆与冰凉 ， 南宁楼市告诉我们 ， 没有刚需支撑的市场 ， 必然会有无数韭菜被宰割 。
你可能不会相信 ， 像南宁这种城市 ， 在全国已经占为主流 。 任何膨胀都会带来破灭的代价 。
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拒绝迷惑
最后再习惯性总结一下 。
相对于房价来讲 ， 房租非常灵敏 ， 可以在短时间内反映出城市居民的住房需求量行情 。
但房租这个因素必须通过「积累」才能反映出市场的走势 。 什么意思呢？
例如一个城市在疫情之后租金下跌 ， 这是黑天鹅事件导致的 ， 不具备代表性 。 但如果在社会恢复正常秩序后 ， 连续半年持续下跌 ， 这就证明这个城市的年轻人在加速逃离这座城市 。
新的需求上不来 ， 没人来买房子 ， 随着新房库存增加 ， 房价就会下跌 ， 跌到一定程度才能再次激发新的需求 。 这就是我们楼市的底层逻辑 。
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