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青地产|楼市下半场 出手还是收手？( 二 )


悲观者则认为 ， 下半年二手房存在下行压力 。 一方面是因为新房的分流 ， 上半年北京新房成交同比降幅约30% ， 考虑新房库存及年度销售任务双重压力 ， 下半年预计新房将放量降价带动销售 ， 抢占二手房买家 。 另一方面 ， 学区效应的减弱 ， 在提前释放了大量需求后 ，西城区二手房很可能出现持续的量价下跌 ， 进而影响整个市场 。
对此 ， 贝壳研究院分析师认为 ， 综合来看 ， 下半年二手房上、下行压力并存 。 考虑到疫情的影响 ， 被推后的需求预计将在四季度稳步释放 ， 下半年整体成交量环比平稳 。 从房价预期指数来看 ， 大面积改善类二手房的预期相对较好 。 在市场需求及预期平稳状态下 ， 预计二手房全年均价同比仍延续2019年的平稳态势 。
开发商 下半年楼市不闹“钱荒”钱袋子一直是开发商赖以生存的第一保障 。 一般来说 ， 钱袋子充实 ， 开发商很难有降价促销的动力 ， 反之 ， 钱荒时 ， 往往会不计成本地特价卖房 。
下半年 ， 开发商的钱袋子怎么样呢？
大兴区某个将要入市的纯新盘项目项目负责人就向北青-北京头条记者透露 ， 目前就有多家银行在和他商量项目信贷的事宜 。 他认为 ， 房地产企业因其高周转、高回报的特性 ， 仍旧是较受银行信贷欢迎的行业 。 尤其是北京楼市中 ， 开发商要么是大型的全国型房企 ， 要么就是自身实力不俗的本地企业 ， 偿还贷款的能力较强 ， 相比其他行业 ， 仍旧更容易获得贷款 。
事实也确实如此 ， 虽然疫情严重影响了开发商的销售计划 ， 但在融资上 ， 不但没有下降反而获得了更多更便宜的“钱” 。 数据显示 ， 2020年上半年房企境内外融资折合人民币合计约为6506亿 ， 占比2019年全年融资规模53% 。 这意味着上半年的融资规模已经超过了2019年同期 。
除此之外 ， 受海外疫情影响 ，房企境外高息融资明显减少 。 上半年房企的境内外融资较2019年同期下降4个百分点 。 对比之下 ， 境内融资规模占比较2019年同期提升了12个百分点 ， 达62% 。
融资利率方面 ， 从24个月周期看 ， 2020年上半年境内融资利率从2月起一直保持低位 ， 境内金融环境适度宽松 ， 利率低位将促发部分房企借此机遇进行债务置换 ， 从而降低企业财务成本；境外融资利率水平长期高于境内融资利率 。
不难看出 ， 开发商们在2020年里 ， 并不存在钱荒 ， 并且获得融资的利率也比2019年同期明显下行 。钱包的充实 ， 可能导致开发商有更多的资金投入到土地市场 ， 对于价格 ， 也没有明显且急迫的促销压力 。
半年业绩超预期 房企重金补仓土储虽然收到疫情的影响 ， 但房企半年的业绩仍旧超出了市场预期 ， 根据观点网站统计 ， 2020年上半年TOP100房企（流量）销售额为51492亿元 ， 同比下降4.1% ， 降幅控制在5%以下 ， 销售业绩恢复整体好于预期 。
其中 ， 碧桂园累计实现权益合同销售金额约2669.5亿元 ， 位居第一 。 极力追赶的恒大则235亿的差距位居第二 ， 与第三名万科直接差距也仅为308亿 ， TOP3房企之间的差距较小 ， 给下半年留有更大的想象空间 。
贝壳研究院数据显示 ， 从单月销售业绩看 ， TOP100房企6月销售额为14436亿元 ， 达上半年峰值 ， 同比增长12.1% ， 继5月后 ， 销售同比增速继续为正 。
在疫情影响下的2020上半年TOP3房企业绩不降反增 ， 同比提升2.9% ， 是各个梯队中唯一同比为正的梯队 。
比预期更好的业绩叠加更容易更、便宜的融资 ， 让头部房企们可以在土地市场上呼风唤雨 。
贝壳研究院的数据统计：上半年全国居住用地成交金额约2.46万亿、规划建筑面积7.17亿平米 ， 同比分别下跌0.9%和18.5%。 其中杭州、北京的土地出让金额都超过了1000亿元 。 土地市场的火热起到了带动房地产市场复苏、稳定市场健康发展的作用 。 从区域看 ， 得益于国家级规划的利好刺激及积极的供给土地意愿 ， 长三角地区恢复速度领先全国 ， 其中苏州、南通规划建面增长保持4成以上 ， 量价增速均处于全国前列 。
尤其是龙头房企更是加大了补仓力度 。 2020年上半年TOP50房企平均权益拿地金额204亿 ， 而2019年同期是223亿 。

数据显示 ， 上半年里 ， TOP50房企中17家激进派拿地销售比较上一年同期提升10个百分点以上 ， 其中绿城提升43%至112% ， 拿地权益金额已超越上半年的权益销售额 ， 在实际的土地市场上绿城上半年在22城市获取土地45宗 ， 包括北京、上海、成都等热点城市 。
TOP3房企中 ， 恒大是唯一的“激进派”在土地市场异常活跃 ， 上半年在全国39城市取地119宗 ， 主要为二线城市与强三线城市 ， 其中单在乌鲁木齐一城获取地块超过30宗 。
同时 ， 房企中不乏“保守派” ， 14家房企今年拿地销售比较去年下降超10个百分点 。 去年取地活跃的中骏 ， 禹洲上半年稍显保守 ， 而像万科、融创、时代等房企上半年集中在城市更新、收并购以及旧城改造的其他渠道获取土地 。
展望 市场分化但需求仍强劲综合看来 ， 整个2020年上半年 ， 二手房、新房都开始走出疫情影响 ， 成交明显开始复苏 。 开发商自身钱包较为殷实 ， 在土地市场上不乏抢地竞地现象 。 对此 ， 贝壳研究院预测 ， 下半年的新房市场 ， 成交热度的修复过程基本完成 ， 一季度积压的需求已获得逐步释放 ， 随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定 ， 需求端也将重新进行资金分配 ， 预计下半年市场不会持续大幅上涨 ， 市场总量也不会大幅下降 。


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