风财讯深度|港龙地产上市破发 估值面临两大考题( 二 )
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在港龙地产的财报上 ， 之所以2018年-2019年的经营现金流净额为-6.26亿元及-67.56亿元 ， 持续为负 ， 而且缺口快速拉大 ， 其中最大的原因就是支付合营公司和大股东的垫款 。
而今年3月31日港龙地产的资产负债比率已拉高至287.0% ， 净负债权益比率从2018年的2.0%涨至2019年的20.6% ， 利息覆盖率从5.8倍降至2.1倍 ， 高压的债务状况 ， 促使资金局面更加捉急 。
估值第二役：
保住利润率 能否持续“低地价”？
产股的估值 ， 受到规模、利润、负债三项因素影响较大 。
规模和负债虽无优势 ， 但利润指标对于港龙地产的估值来说 ， 还相对有益 。
公司2019年住宅物业销售的毛利率为42.0% ， 2018年为30.8% ， 均高于50家典型上市房企的加权平均毛利率（29.9%） 。
港龙的净利润在2018-2019年也分别在3.31亿元及4.70亿元 ， 前期的利润空间 ， 主要来源于低土地成本 。
这意味着 ， 未来是否能保持“低价拿地”是利润的关键 ， 也会影响股价与估值 。
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从2020年港龙的拿地动作来看 ， 南通海门的地 ， 楼面价9636元/㎡、溢价率0.37% ， 在安徽芜湖的三宗地块价格则在2000元/平左右 ， 去年底加权平均楼面地价仅为3227元/平方米 ， 相对较低 。
港龙地产将这项优势维持地很好 ， 但来之不易 。
头部房企在长三角补货意愿强烈 ， 截至今年7月 ， TOP10在这一区域的拿地金额达到2721亿元 ， 是为竞争最激烈的区域之一 。
而长三角区域的宅地长期供应不足 ， 楼面价和溢价率逐年上升 ， 保证“低成本拿地”或不得不放弃很多机会、扛住众家压力 。
要保证高毛利和净利水平 ， 公司借由上市融资的同时 ， 大力打造品牌 ， 带动品牌溢价能力 ， 意义重大 。
成功上市 ， 资本市场给港龙地产的“考试” ， 才刚开始 。
作者长期关注财经与地产
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