风财讯深度|港龙地产上市破发 估值面临两大考题
（来源|风财讯 作者|王婷婷）
7月15日港龙中国地产（06968.HK）正式在港敲钟 。
以3.93港元发行价开盘集合竞价 ， 正式交易即破发 ， 跌0.25%至3.92港元 ， 后持续下跌 。
截止发稿时间 ， 公司市值62.24亿港元 ， 市盈率8.33倍 。
港龙中国的市盈率 ， 明显不及体量相当的景业名邦、汇景控股 ， 前者市盈率分别为9.28倍及15.81倍 ， 高于内房股平均市盈率（6.56倍） 。
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风财讯曾报道港龙中国地产“二进宫”递交招股书 ， 即使成功上市 ， 基于企业 ， 股价和募资量也不容乐观 。
此次港龙中国定价过于自信 ， 发行价定在3.93港元 ， 处于招股价区间的偏上位置 。
因而在昨日暗盘交易场 ， 港龙中国报3.77港元 ， 收跌4.07% ， 即投资每手1000股亏了160港元（不计手续费） 。
此次股票认筹 ， 港龙中国在港也仅仅接获2479份申请 ， 相当于可认购股份的28% ， 认购不足 。
国际发售获轻微超额认购 ， 约1.3倍 ， 香港公开发售已重新分配至国际发售 。 按发售价计算全球募资净额为14.69亿港元 。
一边是物业股大行其道 ， 今年6家上市企业 ， 认购倍数最低6倍以上 ， 高的甚至100余倍 。
另一边 ， 内房股时隔6个月 ， 仅有两家正式上市 ， 却双双“冷开场、凉收场” 。 1月16日汇景控股（09968.HK）也遭遇发行股份认购不足 ， 上市后则破发 。
可以说 ， 目前赴港上市的“入围者” ， 行情难言乐观 。 截止目前 ， 金辉控股、上坤地产、领地控股、三巽集团、实地地产、大唐集团、祥生控股7家仍在排队 ， 市场信心或受影响 。
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估值第一役：
借力扩容 如何打破“合作陷阱”？
港龙地产的上市意图很明确——瞄准“扩张” 。 上市募资的60%是支付潜在项目的土地成本 ， 30%用于支付项目开发建筑成本 ， 10%是一般营运资金 。
截止估值日期 ， 港龙地产分布22个城市 ， 开发64个项目 ， 总土地储备544.44万平方米 ， 而其中江苏和浙江两省就占了92.5%的份额 。
港龙地产并不愿意局限在这里 ， 从2018年走入上海、河南、贵州 ， 2020年进入安徽 ， 也可见其寻求全国化拓展的意图 。
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但由于实力有限 ， 尤其是资金量紧张 。 港龙地产的扩容 ， 依托于大量第三方合作机会 。
其在2017-2019年与三大第三方伙伴合作开发的项目 ， 占公司项目总数的55%、44%及47% 。 而且其中不乏万科、融创、正荣、中南等大房企 。
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合作这件事需要“分两面看” 。 与体量高出数倍的TOP房企合作 ， 意味着港龙能拿到的话语权 ， 相对小 。
例如在合作的很多博弈时刻 ， 大概率要让渡利益 ， 比如在操盘与并表的选择权上 。
“不少房企都喜欢明股实债 ， 几家闽系开发商更是如此 ， 喜欢不操盘只并表 ， 将项目的销售额并入自己母公司 ， 增厚报表数据 ， 比如对应股权的权益货值、预收账款、相应未来短期的结算利润、公司的净资产收益率等等 。 合作公司把指标‘抢走’了 ， 自己的报表当然受影响 。 ”
有闽系房企投资负责人向风财讯直言 ， 有些时候遇到成本高、负债量大的项目 ， 强势合作方又不想并表了 ， 因为伴随并表 ， 自然负债也会并入财务报表 。 这时候如果指标扔给港龙了 ， 它债务等数据就会不好看 。
“没有足够话语权 ， 合作也可能就是被人鱼肉 。 ”
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