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深圳|最严楼市限购落地深圳 褪去“投资品”标签还需解决供需失衡( 二 )


对于新政的影响 ， 张大伟分析 ， 按照过去深圳市场的惯例 ， 部分投资客很可能开始离场 ， 市场在7-8月开始成交量快速萎缩 ， 房价也将开始调整 。 未来半年政策严格执行的话 ， 投资比例将暴跌 ， 房价将开始一轮明显的下调 ， 跌幅在5%以上 。
还需“釜底抽薪”
多位接受采访人员采访的业内人士均指出 ， 本次新政仍然是从需求侧入手 ， 着重解决的是抑制不合理的需求 。
但用综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁的话来说 ， 这只是“扬汤止沸” ， 而从供给侧入手 ， 深切改善供需失衡的问题 ， 才是“釜底抽薪” 。
宋丁指出 ， 深圳楼市的根本性核心问题是土地供应严重不足 ， 无法满足庞大的居住需求 ， 有限的供应量成为投资投机力量实施炒作的题材 ， 进而导致楼市虚火上升 ， 房价高企 。
深圳市域狭小 ， 仅有1997.47平方千米 ， 深圳居住用地的占比又偏低 。 据官方数据显示 ， 深圳市居住用地占建设用地仅为 22.6% ， 远低于全国33%、国际40%以上的水平；与此同时 ， 深圳产业、工业用地长年保持30%以上的比例 。
张大伟也认为 ， 全国房地产调控效果最好的一线城市代表北京、二线城市代表长沙 ， 都是供应变大叠加限制投资 ， 才取得了长期稳定效果；深圳人口流入趋势不改 ， 土地供应少的问题依然要得到解决 ， 否则政策的长期效果有限 。
近几年来 ， 诸多业内人士为解决供应问题开出了很多“药方” 。 在7月初的住建部来深研讨会上 ， 包括万科集团、华润置地、卓越集团等在内的开发商都提出 ， 要加大住房用地的比例 ， 推进“商改住”落地 。
万科集团合伙人谭华杰还提出 ， 要提升深圳的土地利用率 。
为解决“地荒”问题 ， 深圳政府今年开始发力 。 2020上半年 ， 深圳共出让了13宗涉宅用地 ， 出让面积49.45万平方米 ， 同比增长约25.7% 。 今年深圳计划供应居住用地293.2公顷 ， 较去年计划的150公顷增加了近一倍 。
5月28日 ， 深圳住建部披露 ， 今年下半年 ， 深圳计划入市住房和商务公寓项目近7万套 。 其中 ， 住房50618套；商务公寓18732套 。
深圳市人大常委会城建环资工委主任李廷忠说 ， 深圳不能仅依靠增量土地开发的传统模式 ， 还需要通过盘活存量土地进行二次开发 ， 实现土地资源的节约集约利用 。
深圳在全国率先进入“旧改”阶段 。 6月30日 ， 备受关注的《深圳经济特区城市更新条例（草案）》（下称“《草案》”）出炉 ， 拟强化政府引导、市场运作 ， 破解城市更新搬迁难题 。
截至目前 ， 全国知名开发商、千亿房企绝大部分都在深圳拥有旧改项目 。 仅华润、恒大、佳兆业三家 ， 目前正在推进的旧改面积就有数千万平米 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为 ， 如果还是寄望于在深圳这一亩三分地的辖区内“打转转” ， 调控和高房价困境始终无解 。 未来 ， 深圳楼市“软着陆” ， 必须要跳出深圳 ， 着眼于大深圳统筹合作示范区尽快落地 。
（作者：张晓玲,姚安琪,陆明巧 编辑：包芳鸣）
（责任编辑：季丽亚 HN003）


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