地铁|地铁对房价的影响
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地铁是最重要的公共资源 ， 虽然在全世界范围内 ， 能够盈利的地铁线路寥寥无几 。 但是他对城市的社会效益的价值却是极大的 。
选择房产 ， 地铁是最绕不开的考虑因素之一 。
我们常关注地铁站的设置 ， 地铁的规划、审批、开工进度 。 粗略的看 ， 有地铁规划就有升值潜力 ， 地铁开通房价就涨 。 但是地铁对房价的影响是动态的、非线性的 。 如何选择 ， 并非看起来那么简单 。
【地铁|地铁对房价的影响】从单条地铁线路的由规划到通车的过程 ， 到一个城市整体轨道交通网络的建设过程 。 在不同时间点、不同区域 ， 房价受到的影响都不尽相同 。 
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地铁给新区和老城区带来的价值不同 。
距离市中心的距离越远 ， 地铁带来的溢价越明显 。 地铁的开通对中心区域的房价影响不大 ， 越远离市中心 ， 地铁溢价越明显 。 越靠近市中心 ， 地铁房越多 ， 而越靠近远郊 ， 地铁密度越低 ， 地铁房和非地铁房差异越明显 。
郊区盘大多是刚需集中 ， 地铁往往是出行必须品 。 没有地铁的远郊盘的刚需属性会大打折扣 。 通常 ， 郊区距离地铁站1km范围内的房价高出20% 。
在一个城市里 ， 地铁越多 ， 地铁房就越不稀缺 。 稀缺造就高溢价 ， 一线城市基本都不缺地铁了 。 地铁的价值就相对较低了 。 而在地铁规划尚未完成的城市 ， 地铁的稀缺性就很强 。
同样在一个城市里 ， 地铁越少的区域 ， 地铁房越重要 ， 区域越拥堵 ， 地铁价值越明显 。 老城区地铁多 ， 地铁房没有优势 ， 新区地铁口有限 ， 大多数的楼盘都建设在地铁口站附近 。
地铁的修建 ， 是一个给新区赋能的过程 。 在老城区地铁口选择的位置都是过境区域内比较好的地段 。 而在新区 ， 地铁口的存在 ， 反而使附近区域的地段优势增加 ， 因为人流带来的商业价值 ， 会使商业、生活配套更向该区域集中 。
可以说 ， 在新区 ， 地铁决定地段 。 在老城区 ， 地段决定地铁 。 地铁口不仅给新区带来交通便利 ， 也给预期配套的完善带来助推 。
所以一般来看 ， 距离市中心越远 ， 地铁口对房价的加持就越大 。 或者说在越在新区 ， 地铁房的优势就越明显 。 
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单条地铁线路地铁对房价带来的增值主要在三个阶段：地铁规划阶段、施工建设阶段、地铁正式通车前后 。
规划很有可能延期甚至落空 ， 处在规划阶段的地铁价值是带有风险的 。 所以在这个期间地铁对房价的刺激相对较低 。 一般情况 ， 只要地铁已经开始开工建设 ， 没有不可抗力的出现 ， 几年之内通车就成了板上钉钉的事了 。 所以 ， 地铁因素使房价升值最快的阶段在开工建设阶段 。
而在地铁通车前后的时间段 ， 价格影响已经在漫长的等待期的交易里消耗殆尽 ， 所以地铁房的交易量会增加 ， 但是涨价幅度就相对小了 。 一般通车两年后 ， 地铁对房价的影响就不大了 。
所以 ， 选择在规划期投资房产 ， 有一定风险 。 相关的消息切实准确 ， 非常关键 。 在开始施工的时间点上 ， 房价的跳涨会比较明显 ， 因为基本上可以确定地铁可以建成开通了 ， 此时入手虽然价格没有规划期低 ， 但是比较稳妥 。 而地铁建成通车之后 ， 带来的大多是对地铁有需求的接盘者 ， 这时地铁对投资的意义就不大了 。 
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从整个城市的地铁网的建设过程来看 ， 地铁对城市房价的影响也分三个阶段 。
第一阶段：
开通里程150KM以下 ， 地铁线路往往只有2、3条 ， 通常是沿着城市横竖中心轴分布 。 地铁只能连接城市轴心区域和远端 ， 能被地铁覆盖的区域极其有限 ， 地铁连接的区域都是城市经济、居住、主要城市资源密集度的区域 ， 或者是几何中心 。
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