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法制日报|今年以来多地密集修订物业管理条例专家认为 物业管理立法须明确规定具体制度( 二 )


物业管理委员会正是《北京市物业管理条例》中新增的临时性机构 。
北京市物权法学研究会副会长毕文强告诉《法制日报》采访人员 ， 我国城镇化速度非常快 ， 社区成为城市的重要载体 ， 社区中的物业管理问题也越来越重要 。 成立业主大会、选举产生业主委员会 ， 代表全体业主管理小区共同事务 ， 既是物权法、《物业管理条例》规定的权利 ， 也成为许多小区业主努力的方向 。 但在推动业主组织的过程中 ， 由于各种原因 ， 业主委员会的成立及运营在现实中并不理想 。
毕文强认为 ， 在此背景下 ， 《北京市物业管理条例》设计了物业管理委员会 ， 在小区无法召开业主大会或者无法选举产生业主委员会时 ， 由属地乡镇街道推动成立物业管理委员会 ， 作为业主组织的临时性组织 。
“现阶段 ， 物业管理委员会在对接社区治理层面有优势 。 小区的物业管理活动发展到今天 ， 其实包含物业服务、业主自治、社区治理三个范畴 ， 物业管理委员会的成立 ， 有利于综合统筹各方 ， 实现小区的良性治理 。 ”毕文强说 ， 需要强调的是 ， 《北京市物业管理条例》提出的构建党建引领社区治理构架下的物业管理体系 ， 是一个非常重要的提法 。 “这是立法中的最大亮点 。 ”
　地方密集进行立法及时跟上社会发展
在《北京市物业管理条例》实施的同一天 ， 《重庆市物业管理条例》也开始实施 。
《重庆市物业管理条例》的亮点包括：强化物业管理与社区治理融合发展 ， 规范物业管理的关键环节 ， 强化对业主自治的支持和监督 ， 完善物业管理信息公开制度 ， 同时建立物业第三方评估制度 。
在此之前 ， 《深圳经济特区物业管理条例》于今年3月1日开始实施 。
值得注意的是 ， 今年以来 ， 还有陕西、广西、海南等地对各自此前出台的物业管理条例进行修订 。
今年1月17日 ， 陕西省十三届人大三次会议举行 ， 提出今年的工作任务之一就是修订《陕西省物业管理条例》 。
今年3月 ， 《广西壮族自治区物业管理条例（修订草案）》进入二审阶段 。 5月 ， 海南省住房和城乡建设厅下发关于《海南经济特区物业管理条例（修订草案）》（征求意见稿） ， 向社会各界公开征求意见……
对物业管理领域这么密集的地方立法 ， 毕文强认为 ， 随着我国城镇化进程加快 ， 我国首次出现城市人口超过农业人口 ， 我国城镇化进程进入后半场 ， 城市建设由增量变为存量 ， 大规模城市建设趋势不再 ， 城建建设由新建为主转向改造旧城为主 。
毕文强认为 ， 不管是什么类型的小区 ， 都进入了以维护保养为主的阶段 。 这个过程中 ， 物业管理的好与坏 ， 直接关系到整个社会是否和谐稳定 。 因此 ， 物业管理立法需要及时跟上 ， 以规范物业管理活动 ， 妥善解决小区存在的各种问题 。 “这是各地密集修法的现实背景之一 。 ”
在毕文强看来 ， 另一方面是国家立法背景 ， 随着民法典即将实施 ， 民事法律方面的规范也越来越重要 ， 涉及国家治理体系的整体完善 ， 而社区治理作为国家治理的重要基础 ， 也必须在立法层面予以完备 。
首都经济贸易大学法学院教授翟业虎在接受《法制日报》采访人员时说 ， 关于这一波地方物业管理立法潮的出现背景 ， 一方面原因在于民众的需求 ， 另一方面原因则与物业管理法律的滞后性有关 。
“正因为现实当中出现了太多需要修改法律的地方 ， 各地就想在一个窗口期 ， 尤其是民法典实施之前 ， 看看能不能形成地方规则和办法 ， 以解决现实问题 。 ”翟业虎解释道 。
明确规定具体制度准确适用实际治理
2007年8月 ， 国务院发布《物业管理条例》 ， 以规范物业管理活动 ， 维护业主和物业服务企业的合法权益 ， 改善人民群众的生活和工作环境 。 《物业管理条例》自2007年10月1日起施行 。


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