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隐秘的角落|上市房企暗藏“隐秘的角落”( 二 )


表外融资会让房企债务隐性化 ， 通过优化财务指标 ， 误导有关部门高估房企偿债能力 。
阳光城执行副总裁吴建斌曾透露 ， 销售规模在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净负债率更高 ， 有的企业实际上已经达到200%甚至300% 。
“在房地产行业上行阶段 ， 负债率高一点没关系 ， 用融资推动业务发展没问题 。 但从2018年开始 ， 行业进入平稳发展的‘横盘’阶段 ， 利润率呈现下跌趋势 ， 每年下跌1%左右 ， 目前市场的整体毛利率约25% ， 中小房企的净利润率在7%至8% ， 一些小企业甚至更糟 。 在‘房住不炒’的调控基调之下 ， 中央对房地产调控政策不会放松 ， 在房地产市场调控持续从紧的情况下 ， 高负债的房企风险就非常大 。 ”吴建斌说 。
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融资环境持续收紧 房企偿债能力面临大考
如今 ， 在融资渠道持续收紧、融资成本持续提升的市场环境下 ， 房企又迎来偿债高峰期 ， 偿债压力剧增 ， 资金链面临考验 。
房企负债规模上涨明显加速 。
根据Wind数据统计 ， 2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元 ， 较2018年的82263.74亿元上涨13.28% 。
其中 ， 13家企业负债超过2000亿元 ， 较2018年增加一家 。 万科、绿地控股(600606,股吧)两家负债总额均超1万亿元 ， 万科达14593.5万亿元 ， 绿地为10143.14亿元 ， 保利地产负债总额也多达8036.86亿元 ， 新城控股(601155,股吧)达4001.75亿元 。
值得一提的是 ， 香港上市房企中 ， 恒大、碧桂园也拥有超万亿元负债 ， 恒大中国负债总额18480.4亿元 ， 碧桂园负债多达16885.44亿元 。
从负债率来看 ， 负债率超过85%的达11家 。
其中五家超过90% ， 分别是*ST松江负债率94.72%、云南城投(600239,股吧)负债率93.75%、鲁商发展(600223,股吧)负债率91.62%、京投发展(600683,股吧)负债率91.05%、中南建设(000961,股吧)负债率90.77% 。
净负债率方面 ， 更是多达36家房企净负债率超100% 。
其中 ， *ST松江高达827% ， 云南城投为732.48% ， 京投发展为710.29% ， 泛海控股(000046,股吧)为277.33% ， 泰禾集团(000732,股吧)为248.33% 。
在负债大幅上涨的同时 ， 房企融资成本也有所上涨 ， 呈现整体上涨趋势 。
据克而瑞研究中心统计 ， 从2019年末50家典型上市房企的融资成本来看 ， 六成公司融资利率上涨 ， 平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13% 。
易居企业集团CEO丁祖昱表示 ， 今年以来 ， 房地产融资规模与去年同期相比有所下滑 ， 房企的融资压力持续加大 。 “银行等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的 。 若海外债大幅减少 ， 房企的现金流就会捉襟见肘 。 ”
今年4月以来 ， 各大房企海外融资基本停滞 。
贝壳找房统计显示 ， 前四个月房企债券融资5010亿元 ， 同比下降10% ， 海外新增债务归零 。
受4月单月海外债券发行量减少影响 ， 1至4月海外债券金额较去年同期下降13% ， 为近十年第三低位 。 5月、6月虽有所恢复 ， 但元气已伤 。
在此背景下 ， 境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源 。
丁祖昱表示 ， 由于海外债在今年三季度、四季度将面临兑付高峰 。 境内股权融资、资产证券化、债权融资等创新产品的占比恐将进一步提升 。
雪上加霜的是 ， 下半年房企将迎偿债高峰期 。
“房地产行业处于下行期 ， 为了降低风险 ， 房企加杠杆意愿普遍降低 。 ”林波认为 ， 今年宜高度关注开发商偿债能力和现金流状况 ， 避免房企突然“休克” 。
此前 ， 穆迪将中国房地产业展望调整为负面 ， 原因是新冠肺炎疫情冲击 ， 对房地产需求和库存水平造成压力 ， 而境外融资环境仍不明朗 。
“疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪 ， 这导致境外融资渠道收窄 ， 一些流动性和信用质量薄弱的开发商正面临更高的偿债风险 。 ”穆迪高级分析师何思娴表示 。


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