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恕我直言|恕我直言，90%的人买房都不知道怎么办贷款最省钱

本文转载自公众号：“真叫卢俊”
最近 ， 公号比较关注珠三角本地 ， 对于粉丝的问题回答的比较少 。
对于这波行情 ， 我曾经多次强调过 ， 是刚需客被压抑需求的释放 ， 所以有很多粉丝的问题是比较简单的 ， 这里我做一个归类性的回答 ， 比如今天我们要谈一谈关于贷款的解决思路 。
先看一下粉丝问我的这几个问题：
1）是用等额本息这种模式来还款好 ， 还是用等额本金这种模式来还款好？
2）是不是买房子就要尽量的去贷款 ， 而不要全款？
3）现在抵押贷这么便宜 ， 要不要去换成抵押贷？
我先说下这三个问题的结论 。
第一：通常而言 ， 等额本息是优于等额本金的 。
第二：通常而言 ， 我们尽量的去贷款 ， 而不要去全款买房 。
第三：要不要换抵押贷 ， 没有标准答案 。 一般而言 ， 需要去做精算 ， 那么整体的思考思路是什么？基于以下5个方面 。
之所以我们要去贷款 ， 或者我们要尽可能的去加杠杆 ， 很重要的原因是今天的钱更值钱 。
在经济学里面或者在财务会计里面 ， 我们叫做资金的时间价值 。
也就是今天的资金会比明天等额的资金更值钱 ， 这也是我们存款或者我们贷款要得到或者付出利息的一个重要原因 。 （这个属于经济学的基础知识 ， 大家可以看一看相关的书籍 。
第二方面 ， 早期的时候钱要少做成本的消耗 ， 多买资产 。
由于今天的钱更为值钱 ， 所以在当下我们要尽可能的把钱买成资产 ， 早期的时候我们建议少把钱放在银行 ， 多把钱买成房子 ， 买成股票 ， 买成其他可以增值的资产 。
这就是为什么等额本息比等额本金更好 ， 因为等额本息在早期消耗的钱少 。
第三方面 ， 买资产的回报率要大于成本 。
因为并不是说 ， 对于任何一个人而言 ， 手里面拿的钱都会有很高的投资回报率 。
比如作为普通人 ， 可能他希望尽早的还款 。
是因为他把钱留着是没有办法获取这样高的投资收益率 ， 对于一个完全没有投资心得 ， 不懂投资的人 ， 我建议你也可以早一点把钱还掉或者少贷款 。
因为你要付出的成本比你的资产回报率要高 ， 你不会投资 ， 你无法获得比较高的资产回报率 。
那么通常而言 ， 我们在各种公公号上看的文章 ， 让大家尽可能去买房 ， 是因为买房这件事情是普通人不用动太多的脑子稍微学一下 ， 就可以获得超越贷款利率投资回报率的一种投资模式 。
第四方面 ， 我们普通人是不是要把自己的杠杆加到最高 ， 把所有的技巧都要利用到极致？
并不是！
所谓的极致是一定要有容错能力的 。
假设你错了 ， 那么你失败了 ， 你是可以承受的 。
也就是说很多我们的方法 ， 很多我们所谓的黑科技 ， 其实不适合于房产特别少的人 ， 因为我就只有一套房子 ， 我做了个零首付 ， 然后我自己月供也用满了 。
这个时候突然之间碰到像疫情这样的情况 ， 供不上这个房子 ， 假设被银行收走 ， 对于我而言 ， 我的损失是百%的
但是对于另外一个有15套房子的人 ， 它无非就是1/15 ， 它还有翻身的机会 ， 所以说对于房子特别少的初级投资人来说 ， 不要轻易去用非常规的办法 ， 不要轻易去用黑科技 。
也就是不要追求极致 ， 不要追求你的资产回报率达到最高 ， 在贷款这方面要留有余地 。
最后要说的是 ， 不要光看低利息 ， 还要看长时间 ， 我特别不建议把自己的首次按揭贷款换成抵押贷 。
虽然说按利率算 ， 可能抵押贷会低一点 ， 但是你无法获得这么稳定的30年的长周期内的一个确定的低利率 。
有些抵押贷可能还长一点 ， 可以做到10年20年 ， 有些可能只有几年 ， 其实在早期的时候你会消耗大量的本金
我说过 ， 早期的钱要少做成本消耗 ， 我买资产 ， 所以说是不是要换成抵押贷 ， 就要遵循着我们的第5点 ， 要看你的时间够不够长 ， 而不要光在乎你的利息够不够低 。


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