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股份|联合金茂拿下常熟4宗地，首开股份增收难增利

股份|联合金茂拿下常熟4宗地，首开股份增收难增利
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“一部首开史 ， 半座北京城 。 ”北京对于首开股份(600376,股吧)（SH：600376）的重要性不言而喻 。 然而 ， 随着市场环境的变化 ， 曾因北京名声大躁的首开股份 ， 却想要极力摆脱“京城地产一哥”的名号 ， 调仓“出圈” 。
7月14日 ， 首开股份携手中国金茂（HK：00817）在苏州省常熟市纳储的动作 ， 引发市场广泛关注 。 据了解 ， 当天共有5宗地块出让 ， 而首开股份和中国金茂则携手强势拿下其中5宗 ， 总出让面积约为23.69万平方米 。
值得注意的是 ， 这只是首开股份今年拿地的一个缩影 。 据蓝鲸房产不完全统计 ， 2020年初至今 ， 首开股份已经通过独立拿地、股权收购或联合拿地等方式新增16宗地幅 ， 与去年新增地幅总数持平 。 其中68.32%的新增土地面积 ， 来自京外区域 ， 其中合作项目多达13宗 。
事实上 ， 从2016年开始 ， 首开股份的重心开始偏向京外 ， 开启“根植北京 ， 扩张全国”的布局 。 在此背景下 ， 首开京外项目收入份额有所增长 。 不过 ， 在业绩上升的同时 ， 首开股份也陷入了增收不增利的“怪圈” 。
首开股份“调仓”出圈
7月14日 ， 常熟、武汉、徐州等多个城市同时卖地 ， 引来诸多房企争相竞抢 ， 土地市场也掀起了一片“腥风血雨” 。 其中 ， 常熟土拍因金茂以一己之力包揽全局吸引了市场的目光 。 而首开股份作为金茂此次入局常熟的重要合作伙伴 ， 同样备受市场关注 。
此次常熟市共出让5宗地块 ， 首开金茂联合体拿下了其中4宗涉宅地块 ， 总价40.72亿元 。 作为北京市国资委下属企业 ， 北京一直是首开重点布局的城市 ， 业绩比重占据首开股份的半壁江山 。
蓝鲸房产梳理发现 ， 2017年 ， 首开北京地区营业收入为179.79亿元 ， 占全年营业收入的49.17% 。 2018年 ， 北京地区营业收入为218.45亿元 ， 占比为55.21% 。 2019年 ， 北京地区营业收入为207.3亿元 ， 占比为43.82% 。
然而 ， 在2016年“房住不炒”基调以及2017年“3·17”调控政策的影响下 ， 北京楼市调控政策不断收紧 ， 直接导致重仓于此的首开业绩增速下滑、发展受阻 。 蓝鲸房产梳理发现 ， 2016年-2019年间 ， 首开股份的业绩增速一路由2016年的92.65%降至2017年的9.65% ， 2019年进一步下探至0.61% 。
财经评论员严跃进对蓝鲸房产分析：“首开股份重仓北京市场 ， 不仅会为企业的经营带来压力 ， 同时也会影响企业的增速 。 ”
显然 ， 首开股份也意识到了这一问题 ， 2016年以来 ， 首开股份开始有意将扩张重心偏向京外 ， 开启“根植北京 ， 扩张全国”的布局 。
在此背景下 ， 首开股份2016年全年在京内仅增加1个项目；2017年京内土储占总土储的67.22%；2018年 ， 首开股份京内新增地上建筑面积105万平米 ， 同比减少59%；2019年 ， 新增的16宗土地中有5宗土地位于京内区域 ， 全年京内区域新增土储占比仅2成；2020年 ， 首开股份延续前两年的布局策略 。 截至2020年6月30日 ， 首开股份累计新增京内土地面积33.64万平凡米 ， 约占上半年新增土储的40.78% 。
而除此之外 ， 合作拿地也是首开股份分摊压力 ， 降低营运风险的有效手段 。 据克而瑞统计数据 ， 2017年-2019年 ， 首开股份销售权益占比由73.83%降至61.59% ， 2020年上半年 ， 又进一步降至59.01% 。
不过严跃进指出 ， 由于稀释了权益占比 ， 真正归属于企业的销售金额占比是缩水的 。 对于目前的首开股份来说 ， 其在北京拥有的土地“红利”优势正在不断被削弱 。 若要开拓京外市场 ， 操盘能力也是检验企业能否适应市场的标准之一 ， 这对热衷于联合拿地的首开股份 ， 也是一个新的挑战 。
业绩增收不增利
随着外拓过程中合作项目的不断增加 ， 首开股份也使陷入了增收不增利的尴尬境地 。


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