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旭辉|风浪中的前黑马旭辉，如今在遮掩些什么？( 二 )


房企进取 ， 求发展 ， 手段不外乎以下两种：
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传统模式 ， 拿地扩展 。
要想跑的比别人快 ， 就要求拿地比别人多 ， 拿地比别人精准 ， 旭辉做到了吗？
公开数据显示 ， 2016年旭辉拿地金额位居行业19名；2017年位居行业第8名；2018年行业第9名；2019年位居行业第16名；2020年上半年拿地金额约为307亿元 ， 位居行业第18名 。
从数量上看 ， 旭辉拿地数据基本与其销售业绩排名相匹配 ， 但在数量和质量上还谈不上超越 ， 绝对配不上Top 8 的雄心 。
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多条腿走路 ， 寻找新的增长曲线 。
旭辉多元业务一直声名不显 ， 截止2019年末 ， 旭辉已开业商业项目12个 ， 在建商业项目12个 ， 实现租金收入5.3亿 ， 同比增长125% 。 业绩会上 ， 长租公寓业务领寓则未被提及 。
无论是商业、长租公寓、还是教育业务 ， 对集团业绩贡献都非常有限 。 旭辉始终是一条腿走路 。
没有真正的过人之处 ， 自然不可能超越 ， 更何况 ， 这几年 ， 房地产行业又进入了“逆风盘”时期 ， 这让曾经的“黑马”旭辉不太适应 。
“逆风盘”也是马太效应加剧期 。 真正的强者往上走 ， 不够强的站不稳 ， 就被挤下了 。
对比增长能力更强的竞争对手 ， 旭辉没找到能“弯道超车”的独特优势 ， 自然不进则退 。 当行业风险加剧 ， 对比TOP20抗风险实力真正强的央企选手 ， 旭辉抗风险能力不够过硬 ， 只能收缩 。 在“逆风盘”重视风险管理本来没错 ， 但一旦抗风险能力没别人强的同时 ， 风险控制和规模增长的平衡点把握得稍有差池 ， 就容易踏空 。
以结果说话 ， 连续三年排名停滞 ， 2020年排名下滑 ， 都说明了旭辉的求进取失败 ， 稳稳踏空 。
整体来看 ， 在2012-2016年的高光时刻 ， 旭辉赶上行业上行周期 ， 把握机会拿地发展 ， 之后事实上放缓速度 。 到2020年行业大环境变坏的时候 ， 旭辉开始掉队 ， 排名下跌 。
有质量的增长 ， 曾经是顺风黑马的宣言 。 如今 ， 却成为逆风失速者的遮掩 。
权益比例持续低于行业
“虚胖”旭辉质量何在
在旭辉的“黑马”时期 ， 它的Top 20 含金量就曾因权益金额占比过低而被屡屡质疑 。
评价房企业绩有两个维度 ， 分别是全口径金额和权益金额 ， 其中全口径金额是非常水的一个数据 ， 比如A、B两家房企合作一个项目共计卖了100亿 ， 计算销量的时候 ， A、B房企可分别计算100亿 ， 泡沫就产生了 。 权益金额则不同 ， 需要严格按照投资比例计算 。
房企好面子 ， 市面上各种报道、公开数据一般以全口径数据为主 。
旭辉也好面子 ， 为了维持Top 房企名头 ， “社会活动家”旭辉不靠正常积极进取手段 ， 选择了最轻松的“抱腿”模式 。
“合作扩张”是旭辉销售额快速增长的核心 ， 与其他开发商共同拿地 ， 共同开发 ， 再把业绩重复计算一番 ， 旭辉眼中的 Top 房企也没那么难 。
如果按权益金额计算 ， 旭辉是Top 20 新人 ， 直到2019年年底才迈入权益榜19名 ， 即便如此 ， 权益金额也仅占全口径金额55% 。
不只2019年 ， 旭辉很大一部分业绩长期以来是账面浮财 ， 并不属于自己 。
冲进Top 20 第一年 ， 也就是2016年 ， 旭辉权益金额占比约为55.4% ， 之后2017年是顶点 ， 为60% ， 2018-2020年上半年 ， 保持在55%以下 。
由此带来的直接结果 ， 就是旭辉增收不增利 ， “虚胖”发展没质量 。
2016-2019年 ， 旭辉销售规模大幅攀升 ， 销售利润率却越来越低 。 4年时间销售额增长近4倍 ， 但销售净利润仅增长了不到2.3倍 ， 从28.07亿元增长到64.37亿元 。
2020年上半年 ， 权益榜单前二十又不见了旭辉名字 。 靠山山倒 ， 靠人人跑 ， 世人诚不欺我 。
很高兴的是 ， 旭辉已经意识到这个问题 ， 今年年初 ， 表示要努力提升土储权益比重至70% 。


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