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湾区微房产|聊聊广州旧村改造之编制拆迁补偿方案的思路框架( 二 )


b.经集体经济组织批准 2009年12 月31日前建成不足四层住宅建筑的 ， 其与以上“回迁安置建筑面积”的差额部分作为回迁安置权益面积 ， 由村民按1500 元/ m2购买;
c.经村集体经济组织批准 2009年12 月31日前建成四层以外的建筑 ， 按1500元/m予以补偿 。
6.地上附着物的补偿
参照《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》(穗府办规[201710号)中的一般地上附着物(除房屋)补偿标准 。
7.倒塌房屋、 村民房屋改为商铺、非本村村民房屋和房屋置换成商业、公寓等情况及产生的经营性损失 ， 回迁安置补偿标准由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定 。
8.回迁安置补偿其他规定：
（1）回迁安置房 按照公平、公正、公开方式进行抽签选房 ， 具体选房抽签程序及操作细则另行公布;
(2)每套回迁 安置房公摊建筑面积约为X% ， 公摊建筑面积算入回迁安置建筑面积;
(3)回迁安置房装修的具体内容参照安置房装修标准(安置房装修标准由改造主体根据村民意愿自行制定);
(4)在房源充足的情况下 ，村民在选择回迁安置房时 ， 可选择不同面积的房屋户型、套数回迁 ， 所选的回迁安置房屋总面积为应得回迁安置面积;
(5）选择的回迁安置户型总建筑面积小于应得回迁安置总建筑面积的(以下简称为差额部分) ， 可在本村村民之间合法流转 ， 或由改造主体按以下标准回购:
a.差额部分为权益面积的 ，按XX元/m (货币一-次性补偿单价减去1500 元/mr ， 货币一次性补偿 单价由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定)予以回购; ，
b.差额部分为复建面积 (非权益面积)的 ， 按XX元/ m2予以补偿(货币一次性补偿单价由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定) 。
6.选择的回迁安置户型总建筑面积大于回迁安置中建筑面积的(以下简称为差额部分) ， 村民可按以下标准购买:
a)超出回迁安置总建筑面积5m以内(含5m) ， 按XX元/m (参照弃产回购单价)价格购买;
b.超出回迁安置建筑总面积5m以上的 ， 按XX元/m购买(单价由改造主体根据村民意愿自行制定) 。
9.集体物业可选择按现有建筑面积复建补偿或者用地范围计算权益建筑面积复建补偿(可选择一种或者两种上述核定方式计算集体物业复建总量但同- -地块或同一建筑物只能适用以下其中一种补偿方式):
（1） 村集体经济组织物业合法建筑面积按1:1复建; 2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑 ， 按现有建筑面积2:1复建;其他现有建筑不予复建 ， 按1500元/ m予以补偿;
（2）纳入旧村改造范围的村级工业园、 堆场、货仓、露天停车场等用地 ， 按现有用地面积和毛容积率不超过1.8 (含1.8)计算权益建筑面积 ， 由村集体按XX元/m (建安成本)购买 。
10. 弃产补偿
（1）被拆迁人放弃回迁实物安置建筑面积的 ， 可选择货币补偿 ， 按XX元/ m予以补偿(货币一次性补偿 单价由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定);
（2）被拆迁人放弃权益建筑面积的 ， 可选择货币补偿按XX元/m予以补偿货币-次性补偿单价减去1500元/m ， 货币一次性补偿单价由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定) 。
11. 搬迁费用
（1）搬家补偿费(含搬出、搬进费用): 2000元/户(现状户);
（2）电话、 有线电视等迁移费: 200 元/户(现状户);
（3）其他费用 ，由改造主体根据村民意愿以及项目所在区域实际情况自行确定 。
12.回迁安置建筑面积(不包含权益面积)临迁费如下:
（1）住宅临迁 费按照项目区域位置区分:科学城片区住宅临迁费20- -30元/m/月; 黄埔港片区住宅临迁费20-35 元/m/月;
【湾区微房产|聊聊广州旧村改造之编制拆迁补偿方案的思路框架】（2）集体物业临迁 费按照项目区域位置区分:科学城片区集体物业临迁费30- -45 元/m/月;黄埔港片区集体物业临迁费30- 55 元/ m/月;
（3）临迁费起止日期和细则由改造主体根据村民意愿自行统筹制定;
（4）核算的权益建 筑面积和2009年12月31日之后建成的违法建筑 ， 不予以临迁费 。
13.补偿安置协议签约奖励20000元/栋;房屋搬迁奖励20000元/栋(具体细则由改造主体根据村民意愿自行制定) 。
（1）“飘楼”是指楼房向外飘出、地面无支柱的封闭楼层房屋;“飘板”是指楼房向外飘出、地面无支柱的悬挑板;
（2）在黄埔区拆迁补偿编制模板中村民按1500元/ mrf购买回迁安置权益面积:参照《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(穗更新规字[2017
3号)“2007 年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外 ， 可按每平方米1500元核算给予房屋建筑成本补偿”;
（3)黄埔区拆迁补偿编制模板中的临迁费、搬家补偿费和电话、有线电视等迁移费的单价:按照《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(穗更新规字[2017
3号)的补偿标准;
（4)黄埔区拆迁补偿编制模板中的签约奖励20000元/栋和房屋搬迁奖励20000元/栋:根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规[2017


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