金融|一文看懂，规模房企怎么玩儿杠杆平衡术？( 二 )
并购贷提供了绕过开发贷条件的银行贷款途径 ， 并且可以在项目前端介入 ， 获取项目后还可以申请开发贷款 。 但该贷款受政策影响较大 ， 可能无法匹配经营节奏 ， 且一般利率较高 ， 普遍利率在10%以上 ， 利息支付压力较大侵蚀利润 。
非标融资大部分是委托贷款和信托贷款 ， 少量来自融资租赁、小贷和财务公司贷款 。 该贷款需要来自银行理财、信托、资管计划和基金的资金 ， 通过银行委贷或信托贷款通道 ， 投资房地产非标准化债权才可组成 。 其交易结构灵活 ， 可根据地产开发的各阶段设计相应的融资方案 ， 资金使用便利、选择面广、数额巨大 ， 常用于前融 。 但受政策影响较大 ， 可能无法匹配经营节奏 ， 利率较高 ， 普遍利率在10%以上 ， 利息支付压力较大侵蚀利润 。
3.合作杠杆——合作方融资
合作杠杆是在既定的资本金下 ， 多家房企通过新设项目公司、股权合作等形式扩大销售和操盘规模的一类杠杆 。
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该杠杆对于开发水平、资金实力有不同的要求 ， 企业之间要做到各取所需、优势互补 。 其组成是土地入股、合作建房、联合成立项目公司、股权收购、联合竞买、代建、技术输出、业态互补等合作模式 。 在资本金一定的条件下 ， 通过合作分摊拿地成本、分散风险、降低投资成本、从而形成资源优势互补 ， 突破规模瓶颈 ， 解决前期资金问题 。 对于参与合作的中小房企而言 ， 可以学习标杆企业的管理模式 ， 提高自身管理水平 。
然而 ， 合作会给项目带来不确定性 ， 项目的管理压力增大；同时可能带来不同管理团队的博弈和冲突,可能影响决策效率 ， 拖长项目周期；合作杠杆的资金使用时间短 ， 往往现金流回正之后需要偿还 。
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杠杆如何撬动现金流？
房地产行业杠杆的作用 ， 可以具体体现在其与现金流的关系上 ， 三大杠杆与现金流曲线的粗略关系可描述为：
回正前累计某个股东自身现金流+合作杠杆=累计自有资金现金流
回正前累计自有资金现金流+财务杠杆=累计经营性现金流
我们做一个参照 ， 假设在没有房地产预售制的情况下 ， 经营性现金流曲线将如上图黑色虚线 ， 随着时间推移下降 ， 并在交付之后收获大量现金流 。 因此 ， 绿色斜线阴影区域为经营杠杆（以小业主预付款为主） ， 其改善了现金流曲线至红色实线并产生现金流贡献 。
红色竖线阴影部分为财务杠杆 ， 财务杠杆在前中期对于现金流曲线的改善有重要作用 ， 拥有财务杠杆之后红色实线推进至绿色实线 。
蓝色斜线阴影为合作杠杆 ， 很多情况下在现金流回正之后偿还 。
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不同杠杆如何用？
各类杠杆中预收账款为最优质的杠杆 ， 其他各种类型的杠杆都有自身的特点及使用定位 ， 评价结果如下：
基于不同杠杆的特性 ， 以其优劣势为维度来比较 ， 我们可以得到各类杠杆属性分布的雷达图：
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【金融|一文看懂，规模房企怎么玩儿杠杆平衡术？】
从以上图表我们可以看出 ， 预收账款是最优质的杠杆 。 支付土地款前后是资金使用的峰值 ， 在使用杠杆时应注意类型配置 ， 谨防出现资金断裂的情况 。 不同类型的企业及项目应以经营为导向 ， 结合自身的经营定位合理配置杠杆 ， 最大化杠杆的作用 。
在投资端：第一 ， 引入外部合作者；第二 ， 减缓土地款支付 。
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