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广叔谈房|广州楼市：这种房产不要碰，租不出，卖不掉才是现状！( 二 )


提问：您好广叔 ， 坐标深圳 ， 老公名下有一套 ， 有房贷 ， 我名下无房无贷 ， 昨天出了新政以后心中一直惴惴不安 ， 手上资金有限150 ， 4月份开始想投资房产 ， 买个二套 ， 但是一直犹豫也不知道选择哪里 ， 陆陆续续看房了三个月 ， 觉得还是买新房比较好 ， 最后看中了沙井海岸城 ， 预计9月份摇号 ， 本来想jlh做3成的首付 ， 现在只能首付5成了 ， 感觉压力好大 ， 请问我现在要怎么办好？还能做3成首付吗？本来摇号的几率就小 ， 也想问广叔 ， 如果摇号失败 ， 资金应该投哪里？谢谢星主！
回答：你好 ， 没有贷款记录原则上可以三成 ， 但是新房到时候有没有要求就不知道了 ， 另外也可以选择南山二手小两房 。 这次对市场的影响：1.增加交易成本和短期持有成本 。 2.把刚需客赶到郊区 ， 促进东部750万以内房产成交 。 3.打击结离婚破限购的投资客 。 4.减少投资客比例 ， 控制需求 。 如果是刚需 ， 可以入手我们推荐的板块 。 如果是投资客 ， 建议让子弹飞一会 ， 看看市场表现 。
提问：您好广叔 ， 准备深圳上车 ， 70％投资 ， 30％可能自住 。 现有子弹300＋用于50%首付 。 初步圈定西丽 。 目前在塘朗城东 ， 华晖云门 ， 宝能城 ， 水木丹华间纠结 ， 急求比较！ 我们较偏向单价偏低的塘朗城东 ， 但担忧其50年产权及偏小的小区规模 。恳请帮助综合分析一下？
回答：你好 ， 塘朗城片区分析： 这个均价站上9万的片区 ， 竟然还有塘朗城这个低价盘（均价6万） ， 这个盘是不是就是传说中的大面积低单价呢？ 其实不然：1、小区两栋楼 ， 深圳地铁开发 ， 小社区 ， 花园经适房标准 ， 我一再提示 ， 投资不可小社区；2、利用率低 ， 115平三房在售690万 ， 套内面积92.2平 ， 相比宝能城89平的四房830万套内93.2平 ， 比较尴尬 。综上 ， 我们看一个社区 ， 可不能简单地看单价 ， 在配套、楼龄类似的情况下 ， 社区环境、利用率也是我们需要重点考虑的指标 。 这个片区次新盘再加上宝能城二期还是有不少二手供应量的 ， 能不能投资？
1、起价已经过高 ， 单价很难再大幅拉升 ， 已经不适合刚需；2、再无新地供应 ， 片区建设临近尾声 ， 没有发展空间；3、学位一般 ， 没有优质教育资源引进4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分 ， 无法形成高效统一的大片区 ， 5、户型硬伤：宝能城二期、塘朗城利用率太低 ， 宝能城一期、华晖云门朝南太吵 ， 朝北无阳光 。 6、交通不便 ， 福龙路、塘朗山隧道经常堵塞 ， 地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘 ， 通勤时间不短 。 综上 ， 塘朗城东并不算优选 。
提问：您好广叔 ， 我的工作在福田 ， 目前月收入2.4w ， 有买套预算450w以内的两房或者小三房 ， 在福田保税区和皇岗广叔能不能推荐一些合适我的盘 ， 谢谢广叔 。
回答：你好 ， 可以优先考虑学位盘 。福外南：红树绿洲不错 ， 但小学不带福外学位 ， 双学位有朗庭豪园 ， 丽港湾！
提问：您好广叔 ， 请问作为投资 ， 玖龙台二期值得买吗？和颐安五期相比呢？还有颐安的二期回迁房？这三者怎么选择？
回答：你好 ， 玖龙台光明最优秀的楼盘 ， 二期即使开到六万一样值得入手 。 但光明注定是长线投资产品 ， 三年内的收益不会太理想 ， 比如这一轮光明涨幅就有限 。颐安是龙岗标杆 ， 产品没问题 ， 但会受区域大势拖累 ， 涨幅受到抑制 。纯投资 ， 总价600万 ， 我认为还有更好的选择
提问：你好广叔 ， 本人计划上半年购房 ， 本人90后 ， 目前年收入60万左右 ， 首付计划在200万以内 。 主要是自住加投资 。 目前主要在看梅林一村 ， 觉得福田整体的生活环境相对较好 ， 周边发展也比较稳定 。 也看了广叔推荐金地上塘道和曼海宁 ， 我关注了一下价格要比福田便宜 ， 学位好像也有潜力 ， 所以也可以考虑 。 广叔可以帮忙分析对比一下这三个盘吗 ， 可以给个顺序建议 。 就我目前的情况来看 ， 除了这两个区域 ， 还有没有推荐的区域 。
回答：你好 ， 梅林一村长期看跑平大市 ， 短期看有学位暴击的可能 梅林一村也是非常著名的公务员社区 ， 盘子非常大总共有13个区7000户 ， 基本都是三房四房或者顶复 ， 设计是改良过的港式户型设计 ， 高层小洋房 ， 整体感很强 ， 物业管理ok ， 车位不足 。交通方便颇有优势 ， 进出依托北环大道、地铁9号线两个站 ， 背靠塘朗山梅林水库和运动公园 ， 环境和交通都是很不错的 。 原本的初中是一个短板 ， 但在建的梅香学校可能划为名校分校 ， 这个还未确定的因素是重大利好 。
目前在同类型的福田花园社区盘中 ， 梅林一村是价格相对较低的 ， 住家环境很不错的 ， 因此跑平大市没有问题 。居住：不推荐 ， 整体感觉差 投资：梅林彩田片区虽是重点发展区域 ， 但短时间无法兑现 ， 对梅林一村也很难发生推动效应 ， 相对于整体单价偏高 ， 关外次新很大的选择空间 ， 买过后需要考虑以后接手的对象 ， 刚需客已买不起 ， 改善环境差 ， 房龄也已过20年往后金融属性也会越来越差 ， 除非绝对的笋盘 。整体居住环境上塘更好 ， 综合考虑推荐上塘
本文来源：广叔谈房


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