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物流|上海的楼｜医药与电商支撑需求，仓储租赁租金平稳增长

_本文原题为 上海的楼｜医药与电商支撑需求 ， 仓储租赁租金平稳增长
今年以来 ， 受新冠肺炎疫情影响 ， 上海商业地产业受到相对的负面影响 。 不过 ， 随着上海下调疫情防控响应级别 ， 上海写字楼的需求也迅速恢复 。 近期 ， 澎湃新闻（www.thepaper.cn）调研了上海各区域写字楼的供应情况 ， 试图还原目前上海写字楼业态的真实现状 。
本篇介绍的 ， 是上海仓储物流的情况 。
多家商业地产的报告显示 ， 今年上半年仓储物流地产租赁市场保持活跃 ， 而在疫情期间生物医药与生鲜电商的支撑下 ， 仓储租金平稳增长 。
医药与电商支撑需求 ， 仓储租赁租金平稳增长
CBRE（世邦魏理仕）的报告显示 ， 疫情中生物医药与生鲜电商的仓储需求均有显著攀升 ， 日用消费品行业的租赁需求亦有所增长 。 CBRE指出 ， 相较一季度 ， 上海物流市场二季度的表现有较为明显的回暖 ， 季度内吸纳量超过5万平方米 。
【物流|上海的楼｜医药与电商支撑需求，仓储租赁租金平稳增长】根据仲量联行的报告 ， 物流地产租赁市场需求主要来自国内外第三方物流和货运公司 。 今年第二季度 ， 一家医药公司在青浦录得较大租赁面积 。
另一方面 ， 仲量联行表示 ， 虽然二季度未见大面积冷链租赁成交 ， 但相关问询量依然保持强劲 。
高力国际的报告则指出 ， 今年一季度电商及生鲜行业的爆发部分弥补了仓储需求下滑；进入第二季度 ， 中国抢占出口先机 ， 生产和消费的恢复促使物流物业净吸纳量大幅反弹 。 其中 ， 电商快速发展带来的需求贡献了2020上半年的主要吸纳量 ， 冷链库吸纳量亦保持较快增长 。
“今年三季度全球经济将有所复苏 ， 全球贸易及物流的快速反弹将大幅提升物流需求 。 ”高力国际预计 ， “三方物流、电商和制造业将成为下半年新增需求主力 ， 市场空置率将小幅上升 ， 租金平稳增长 。 ”
新增项目入市推高空置率 ， 但整体租赁面积仍有限
新增上 ， 数据显示 ， 2020年上半年上海物流市场有个项目入市 ， 分别为浦东机场的丰树欧罗二期翻新项目和松江板的龙地天马项目 ， 分别带来3.6万与7.18万平方米的新增供应 。 这也是上海物流地产市场一年多以来首次迎来新增供应 。
受此影响 ， 仓储物流市场平均空置率也有所上升 。 不过疫情中生物医药与生鲜电商的仓储需求均有显著攀升 ， 日用消费品行业的租赁需求也有所增长 。
根据CBRE的报告 ， 上半年浦东机场板块新增需求共计超过5万平方米；松江板块也迎来超过7万平方米的面积去化；虹桥与青浦等片区也有数千平方米的新租户入住 。 CBRE在报告中指出 ， 上海整体可租赁面积依旧十分有限 ， 热门板块空出的可租面积也能在短时间内得到回填 。
对于其他区域 ， 仲量联行中国工业地产部供应链与物流地产总监黄晖表示：“嘉定和浦东大金桥等细分市场由于租赁需求强劲且空置率较低 ， 租金增长最为强劲 。 尽管二季度整体空置率小幅上升 ， 但在这些细分市场的租金增长带动下 ， 二季度上海物流地产整体租金保持上涨趋势 。 ”
CBRE华东区顾问及交易服务产业地产部主管缪博文预计 ， 未来六个月内 ， 将有超过23.8万平方米的高标仓库入市 ， 短期内将持续推升全市空置率 。 不过 ， 缪博文认为市场将在下半年逐步回归平稳增长的趋势 。
另一方面 ， 疫情推动医药企业与生鲜电商的冷库仓储需求增长的同时 ， 也同样催生了第三方冷链物流服务供应商对于干仓面积改造的兴趣 。
缪博文表示 ， 疫情影响下的租户也在积极寻求运营战略上的调整 ， 以期发掘新的利润空间 。 “部分零售品牌在环沪地区进行仓库租赁资源的整合 ， 以此降低综合物流成本并提升运营效率 。 需求坚挺 ， 可租面积较少且未来供应有限的上海物流市场拥有充足的韧性 ， 未来的供应去化速度与租金增长都将维持稳健 。 ”缪博文说 。


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