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「」蛋壳公寓遇险，长租公寓之困2020-07-20 10:17:580阅( 二 )


2015年1月 ， 高靖筹来百万级别启动资金 ， 正式创立蛋壳公寓 ， 进入O2O长租公寓领域 。 在创办蛋壳公寓之前 ， 高靖曾供职于百姓网、百度、糯米网等多家互联网公司 。
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图5/9从一开始 ， 蛋壳公寓就对自己的定位非常清晰 ， 即以互联网科技驱动为核心 ， 推出多项公寓产品 ， 打造出一种融合互联网与长租公寓的创新“新租赁”模式 。
从模式上看 ， 前文已经提到蛋壳公寓主要是集中化地运营从房东处租来的公寓 ， 对公寓进行标准化设计、装修和配置 ， 然后租给租客 。 由于主打互联网概念 ， 因此蛋壳公寓没有实体店面 ， 业务流程全部在线上 ， 这使得其与房东和租客之间的互动效率更高、服务更方便 。
从产品上来看 ， 蛋壳公寓推出白领分散式公寓和蓝领集中式公寓两大产品系 。 所谓集中式长租公寓 ， 其房源一般集中在整栋楼或整栋楼中的某几层 ， 而分散性公寓的房源大都从个人房东处获取 ， 分散在城市的各个位置 。
在企业运营层面上 ， 这两种产品系各有利弊 。 集中式长租公寓容易形成规模化 ， 且成本低、容易管理 ， 但是不够灵活 。 而分散式长租公寓比较灵活 ， 可以选择更好的地段 ， 但成本会更高 ， 更依赖持续性的资金供给 。
从一开始 ， 蛋壳公寓主要推出的便是分散式公寓 。 其实 ， 整个长租公寓市场同样是以分散式公寓为主流 。 中商产业研究院数据显示 ， 在2017年中国公寓市场分类占比情况中 ， 分散式公寓占比为74.6% ， 集中式公寓占比为17.2% 。
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图6/9成立后的几年内 ， 蛋壳公寓一直处于快速扩张期 。 数据显示 ， 2015年年末 ， 蛋壳公寓运营的房间数量为2434间 ， 但到了2019年末已经增加至43.8万间 ， 增长近180倍 。 艾瑞资本报告显示 ， 蛋壳公寓的规模排在国内长租公寓运营的第二位 ， 且增速高居行业榜首 。
但在快速增长的同时 ， 蛋壳公寓亏损的速度也在不断加快 。 其实 ， 蛋壳公寓盈利与扩张之间的逻辑关系并不难理解 ， 本质上 ， 蛋壳公寓是用亏损来换规模增长 ， 以期在未来实现盈利 。 许多长租公寓的盈利模式 ， 主要是向租户收取租金 ， 然后减去前期投入的收房成本和装修成本 ， 但由于这两项成本都比较大 ， 因此长租公寓的利润空间并不大 。
为寻求更大的利润空间 ， 长租公寓类企业大都在规模上做文章 。 在获得较大市场规模后 ， 长租公寓会利用成本和定价两项优势来拓展利润空间 。 成本方面 ， 当长租公寓达到一定的房源规模时 ， 其平台费用和渠道成本可以得到分摊 ， 另外标准化的产品设计 ， 以及成熟供应链也能压缩装修成本 。 定价方面 ， 当占据较大市场规模后 ， 长租公寓掌握较大定价权 ， 可以凭借上涨租客的租金来拓展利润空间 。
基于这样的模式 ， 近年来 ， 许多长租公寓纷纷以更高的收房价格抢占更多房源 ， 以此来占领市场并获取更多用户 。 2018年 ， 长租公寓市场为了扩张纷纷掀起抢房大战 ， 收房价格一度高出彼时市场租金20%以上 ， 严重扰乱了当时的市场竞争环境 。
不过在实际中 ， 市场租金的上涨其实是受到严格管控的 ， 并且租金上涨也会影响出租率 ， 因此许多长租公寓在提升租金上显得尤为谨慎 ， 租金价差收入上涨得并不快 。
收房成本急剧上升 ， 租金价差收入缓慢上涨 ， 这无疑是包括蛋壳公寓在内的 ， 许多长租公寓企业亏损的直接原因 。
用亏损换规模增长 ， 需要大量的资金投入 。 不同于部分房企或者地产经纪公司旗下的长租公寓 ， 蛋壳公寓的业务比较单一 ， 并无其他业务能够反哺规模扩张 。 于是 ， 融资就成为蛋壳公寓打响收房大战、进行规模扩张的主要手段 。 然而 ， 这又给它埋下了巨大的金融风险 。
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租金贷：天使还是魔鬼？
回过头来看 ， 从最初的天使轮融资开始 ， 蛋壳公寓的融资活动就没有停止过 。 从2015年到今年上市之前 ， 蛋壳公寓轮番进行了七轮融资 ， 计入上市募集的1.49亿美元 ， 其累计融资额接近10亿美元 。
除股权融资外 ， 蛋壳公寓还曾通过众筹、信托ABS、租金贷等方式扩充资本 。 比如 ， 2016年 ， 蛋壳公寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资 ， 众筹金额从几万元到几十万元不等；2018年 ， 蛋壳公寓还发布了全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划” ， 发行规模达到2.035亿元 。
不过对于蛋壳公寓而言 ， 利用众筹、信托等方式获得资金的效率还是不够“解渴” ， 其获取资金最主要的渠道 ， 来源于金融机构的预付租金和租客的预付款 ， 而这两种款项都是在租金贷模式下诞生的 。
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图7/9所谓租金贷 ， 就是“互联网金融+住房租赁” 。 打个比方 ， 租客在与蛋壳公寓签订租约的同时 ， 会与金融机构签订贷款合约 。 此后 ， 金融机构将租赁期的租金全部支付给蛋壳公寓 ， 而租客则按月向金融机构支付租金贷款 ， 产生的贷款利息则由蛋壳公寓代为支付 。


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