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核桃人说房|楼市惊变！深圳之后，东莞也要出手了……( 二 )


2、深圳超预期调控之下 ， 东莞房价面临失守
深圳发布的史上最严厉调控政策 ， 对投资客的杀伤性无疑是巨大的 ， 盘旋于深圳上空的“热钱”急需找到一个宣泄口 。
这些投资性需求面临几种选择：
1、买深圳公寓项目 ， 涨幅不及住宅但拥有稳定的租金收益 ， 可以跑赢通胀；
2、买惠州临深区域 ， 价格便宜且不限购 ， 但二手房市场冷淡 ， 接盘者不多；
3、买珠江西岸片区 ， 如中山翠亨新区 ， 珠海唐家湾等 ， 但这些片区人才产业导入慢 ， 需要长期持有；
4、买东莞临深、松山湖和滨海湾新区 ， 这是最优选择 ， 东莞松山湖有产业 ， 滨海湾有规划 ， 临深有深圳外溢 ， 最重要的是东莞也是地少人多 ， 本地购买力强 ， 流通性更佳 。
所以紧随深圳调控之后 ， 房价最危险的城市莫过于东莞 ， 如果东莞不及时打好预防针 ， 房价还会再一次飙升 。
3、深圳调控是超预期 ， 东莞调控是预期之内
核桃找房认为 ， 东莞楼市的调控力度不算特别强 ， 还有更大的加强空间 。
因为在此之前 ， 网上就有了东莞“二手房限购”的传言 ， 在阳光问政平台上 ， 不少市民发帖请求东莞将二手房列入限购对象 ， 以尽快遏制投机炒房行为 ， 恢复房地产正常秩序 。
东莞的新房限购 ， 二手房一直是不限购的 ， 如果东莞的二手房也实行限购 ， 那么就会大幅度降低市场的投资性需求 ， 让东莞的房地产市场成为一个更加封闭的圆环 ， 市场流通性的减弱必然降低东莞楼市的热度 。
4、哪些镇街可能成为“三限房”试点
先来看看2020年6月东莞市商品房住宅网上签约销售情况：
均价超过3万的镇街有莞城、东城、万江和南城 ， 这四个主城区是最有可能成为试点的片区 。
其次是松山湖周边的大岭山、大朗和寮步 ， 在本轮松山湖上涨之后 ， 这些环松山湖片区也跟着有了显著的涨幅 ， 目前投资氛围浓厚 ， 非常可能成为试点片区 。
最后就是东莞临深片区 ， 如凤岗、塘厦、黄江和长安 ， 有一些项目的备案价格甚至高于深圳东部 ， 也是成为调控试点的种子选手 。
5、深圳、东莞先后迎来调控 ， 意味着什么？
当深圳、东莞政策收紧时 ， 利好的就是那些刚刚放松的区域 ， 比如说广州南沙、珠海唐家、中山翠亨等 ， 这些区域可能在未来一段时间迎来一波行情 。 对于深圳、东莞的楼市来说 ， 此轮上涨已经全面结束 ， 第三四季度甚至会出现房价下调 ， 震荡的局面 。
同时 ， 深圳此次超预期的强调控 ， 可能并不简单 ， 一个城市在迎来一个大利好或大礼包之前 ， 都会有一个楼市调控政策来对冲房价上涨预期 。
海南就是最好的例子 ， 在自贸港利好之前 ， 海南就为“去地产化”做足了准备 。 从全域限购到现房销售 ， 再到土地供应 ， 海南成为史上最严调控区域之一 ， 在自贸港利好之后 ， 海南马上定调：不能成为房地产的加工厂 。
那么 ， 又是什么样的大礼包能够与深圳此次楼市调控相匹配？深圳超预期的调控是否为了应对8.26四十周年？答案也许就是扩容……

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