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年息|正荣地产，伪千亿地产商？

物企正荣服务上市了 ， 但其资产负债率却高达90%——这背后与其给母公司贷款输血所致 。作为近几年的地产新贵 ， 正荣地产一时风光无二 ， 但其也陷入了房企的通病 ， 高负债率 。 近两年 ， 正荣地产在规模增加的背景下 ， 净负债率却快速降低——这背后或与增加少数股东权益与剥离高负债公司有关 。 企业负债地产股
7月10日 ， 正荣服务正式港交所主板挂牌 。 今年其实可以看到一个非常有趣的现象 ， 诸多地产商纷纷将旗下物业分拆上市 ， 今年3月至今 ， 已有建业新生活、兴业物联、烨星集团、华金国际资本成功上市 ， 物管公司密集涌向资本市场 。 除了物业股在港股估值较高之外 ， 稳定的现金流是房企物业扎堆上市的主要原因 。
正荣服务为闽系房企正荣集团旗下物业管理业务 ， 实际控制人即为正荣集团的欧宗荣 。 一般来说 ， 物业公司属于轻资产运营 ， 不太可能有特别高的负债率 。 比如 ， 2019年21家港股上市物业企业资产负债率均值为49.14% ， 而与大多数物企不同的是 ， 截至2019年9月 ， 正荣物业资产负债率高达90%——正荣服务的高负债可能来自收购第三方物业公司以及与为母公司贷款输血 。
根据招股书 ， 2016年公司以未来几年收取物业管理的权利（以自身物业费收入质押）做质押 ， 与一家独立第三方信托公司订立信托融资安排 ， 本金为5亿元 ， 利率为9.0%至14.0% 。 而在获得该贷款之后 ， 转身将全部款项贷给了正荣集团 ， 而母公司的高负债问题与另外一家上市公司正荣地产有很大关系 。 作为一家近两年冒尖的“千亿新贵” ， 正荣地产无法逃脱高负债换规模的模式 。 不过 ， 虽然正荣已经被归类到千亿阵营 ， 但就权益销售额来看 ， 千亿销售额中属于正荣地产的收入并不多 ， 有人认为正荣地产是“伪”千亿房企 。 在当下房企降负债、提质的阶段 ， 同大多数背负杠杆的房企一样 ， 正荣地产不得不踩下“急刹车” 。
急剧发债
今年以来 ， 正荣地产已经多次高息发债 。
1月份 ， 正荣地产发行了2.9亿美元的2024年到期的优先票据 ， 年息7.875%；2月19日 ， 正荣地产发行一笔2亿美元2021年到期的优先票据 ， 年息5.6%；5月15日 ， 正荣地产宣布发行2亿美元2024年到期、年息8.35%的优先票据；6月份 ， 正荣地产宣布发行2亿美元2023年到期的优先票据 ， 年息8.3% 。
上述美元债的用途均主要为偿还现有债务 。 与今年房企海外发行美元债6%的平均成本相比 ， 正荣地产的债券利息颇高 。 过去一年 ， 正荣地产共发行公司债、优先票据、永续债等合计14笔 ， 涉及金额约230亿元 ， 最高年息率达10.5% ， 在整个行业中处于高位 。
其急剧发债的背后 ， 和正荣地产近几年快速扩张有关 。
千亿“含金量”并不高
五年前 ， 正荣地产的销售额才突破300亿元关口 。 2016年 ， 正荣集团“迁都”上海 ， 从开启全国化扩张道路到挺进千亿行列仅用了3年时间 ， 并在2018年港股上市 ， 一时之间正荣地产成了地产界的新贵 。
数据显示 ， 2016-2018年 ， 正荣分别录得合约销售额392.92亿元、701.53亿元、1080.17亿元 ， 3年内销售金额增长近2倍 ， 年复合增长率达65.8% 。 然而 ， 好景不长 ， 刚跨过千亿门槛的正荣地产 ， 就失速了 。 野蛮生长后的房地产行业黄金时代不再 ， 相对于规模 ， 更多房企开始转向考虑“如何存活”这个事情 。
据称 ， 当时嗅到“调整期”味道的欧宗荣 ， 在内部提出要高质量发展的要求 。 怎么才算高质量？同时算好规模、现金流、利润这三个账本 。 这对于正荣地产来说 ， 并不容易 ， 虽然其达到千亿门槛一时风光无二 ， 但正荣的利润率低于A股房企平均利润 ， 及同规模房企的利润率 ， 这也意味着正荣通过牺牲利润率来换取了规模 ， 盈利能力处于行业低位 。
而这个新三年战略的任务 ， 落到了职业经理人黄仙枝的身上 ， 黄仙枝是跟随欧宗荣打拼20多年的正荣老将 ， 自2005年12月起担任董事长职务 。 按照黄仙枝的规划 ， 2019-2021年是正荣地产的高质量发展期 ， 销售增速要达到30%左右 ， 三年后规模将翻一番 。


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