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年息|正荣地产，伪千亿地产商？( 二 )


然而新三年战略的首年 ， 正荣地产几乎“踩线”完成了销售目标 ， 截至2019年末 ， 正荣实现合约销售额1307.08亿元 ， 同比增长约21% 。 相比前几年动辄60%以上的增长率 ， 此时的正荣正面临业绩失速 。 而也在这一年 ， 多名高管相继出走 ， 从行政总监袁变革到人力资源总经理王志成 ， 先后离职或职位变动的人数多达10人 ， 人事变动频繁也折射出企业的需求焦虑 。
此前冲击千亿时 ， 正荣扩张迅猛 ， 但代价是提前透支了部分企业财力 。 值得注意 ， 在千亿合约销售额之中 ， 正荣的权益销售额并不高 ， 2017年、2018年、2019年正荣地产实际权益销售数据约为351亿元、361亿元、372亿元 。 熟悉地产业的应该都懂 ， 销售额分为全口径和权益销售额 ， 其中权益销售额才是房企属于自己的 。
也就是说 ， 在合约销售额突破千亿的2018年和2019年 ， 在扣除了相关合作方所占比例之后 ， 正荣地产的权益销售额占比仅在三成左右 ， 所以正荣的千亿“含金量”并不高 。 而当营收和利润不足以支撑公司的扩张规模 ， 发债融资成为了实现公司扩张的主要途径 。
净负债率降低背后 ， 债务被隐藏？
然而 ， 在其负债总额、借贷规模不断增加的同时 ， 正荣地产的净负债率不升反降了 。
数据显示 ， 正荣2014-2019年负债总额分别为418.55亿元、532.11亿元、777.69亿元、941.97亿、1170亿、1381亿 。 可以看到 ， 正荣地产的负债总额仍在增加 。
不过 ， 从净负债率来看 ， 其2016-2019年的净负债率却降低了 ， 分别为206%、183.2%、74%和75.2% 。 净负债率骤降的背后 ， 或是其“隐藏”了债务——手法有二：增加少数股东权益、剥离高负债公司 。
近年来 ， 表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一 ， 其体现为通过联营合营企业融资、明股实债融资 ， 但这其实只是将债务隐性化 。 这两年 ， 不少房企都存在明股实债融资的迹象 。
【年息|正荣地产，伪千亿地产商？】根据降负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益 ， 通过增大分母 ， 正荣降低了净负债率 。 数据显示 ， 2016至2019年 ， 正荣地产所有者权益分别为89.9亿、122.24亿、244.79亿、310.6亿 ， 年均复合增长率达51.18% 。
这其中秘密就在于少数股东权益的快速增长 ， 2016年正荣地产少数股东权益仅为10.15亿元 ， 在权益总额中占比仅为11.29% ， 但截至2019年末 ， 正荣地产少数股东权益达132.24亿元 ， 三年时间少数股东权益增长超12倍 ， 在权益总额中占比跃升至42.57% 。
这也意味着 ， 正荣地产超4成的净利润 ， 也应由少数股东享有 。 然而 ， 2016-2019年上半年 ， 正荣地产的少数股东损益分别997万元、1.13亿元和1.12亿元、2.46亿元 。 同期 ， 正荣地产扣除少数股东损益后的净利润则为11.83亿元、14.09亿元和21.21亿元 ， 9.33亿元 。 很明显 ， 其少数股东的权益和收益 ， 并不匹配 。
根据财报 ， 正荣地产非控股权益的增加主要源于其合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业 ， 其建筑面积为1114.2万平方米 ， 正荣地产在其中的权益占比大多介于13%-35%之间 。 虽然正荣地产在一些项目中权益占比较小 ， 但行业普遍认为“谁操盘谁并表” ， 正荣在一些项目中公司权益占比虽然比较小 ， 但董事长或者多数董事都是由正荣担任 。
比如 ， 权益占比为50%吉安正荣阳光城·文澜府 ， 其开发主体为吉安市荣城房地产开发有限公司 ， 正荣高管南昌正荣（新加坡）置业有限公司法定代表王磊担任该公司的董事长 。 而有业内人士认为 ， “一般是谁操盘谁并表 ， 操盘方不一定所占权益非要达到50% ， 有的并表权益可能会更低一点 。 ”这种财务方式背后 ， 增大所有者权益 ， 实则隐藏了负债 。
正荣地产的财技颇为高明 ， 除了增加少数股东权利来降低负债 ， 还索性通过出让亏损企业股权 ， 减少并表来调节财务报表 。


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