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招商|标的作价合理吗？招商蛇口超70亿收购股权遭问询 盈利增速连降( 二 )


根据报告书，南油集团原W7部分地块、G1地块、G2地块被调整为公共配套用地，存在被政府收回的风险，此次评估过程未考虑相关风险；南油集团下属公司持有的T102-0049地块、T102-0230地块到期后能否进行续期存在不确定性，此次评估系按照正常续期无需补交地价作为评估前提。
针对于此，深交所要求说明前述土地被收回或未能正常续期可能对交易标的未来经营的影响，对相关地块的评估作价未考虑前述风险因素是否合理。
深交所关注的另一个重点，与招商蛇口此次拟发行股份及可转换债券有关。剔除2019年利润分配影响后，此次发行股份及可转换债券初始转股价格分别为15.77元/股、16.60元/股，除上市公司派发红利、送红股、转增股本或配股等除息、除权行为外，未约定其他调整情形。深交所要求招商蛇口结合当前股价情况等，分析说明选择前述参考价格的主要考虑，本次交易未设置发行价格、转股价格调整机制的合理性，是否有利于维护公司利益及中小股东的合法权益。
此外，深交所还要求招商蛇口说明可转换债券转股的股份来源的具体确定方式、补充披露本次发行可转换公司债券及相关条款设置是否符合现行法律法规有关发行可转债的规定等。
深交所问询函截图
招商|标的作价合理吗？招商蛇口超70亿收购股权遭问询 盈利增速连降
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资料来源：公司公告
上半年归母净利预减八成
近年来，招商蛇口规模迅速提升。其签约销售金额2015年仅575.8亿元，2017年破千亿至1127.79亿元，2019年突破2000亿元至2204.74亿元。2017年—2019年，其签约销售金额增长率依次为52.54%、51.26%和29.25%，年复合增长率达到43.94%。同时，其资产规模亦呈现较高增速，由2016年末的2507.32亿元增长至2019年末的6176.88亿元，3年间增长了近1.5倍，年复合增长率为35.06%。
也许由于房地产企业的营业收入较合约销售存在一定的滞后性，尽管规模快速攀升，但该公司的收入及净利润增速却持续低迷。2017年—2019年，招商蛇口营收增速依次为18.02%、16.25%、10.64%，归母净利润增速依次为28.06%、20.42%、5.20%，呈逐年放缓之势；年复合增长率分别只有14.93%和17.50%。可以看到，其归母净利润增速在2019年已下滑至个位数。而更为严峻的是，若不是非经常性损益增厚业绩，招商蛇口2019年的盈利数据会更为难看——2019年，其扣非净利润同比缩水14.55%。
招商蛇口2017年—2019年归母净利润及增速
招商|标的作价合理吗？招商蛇口超70亿收购股权遭问询 盈利增速连降
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数据来源：根据公司年报整理
【 招商|标的作价合理吗？招商蛇口超70亿收购股权遭问询 盈利增速连降】进入2020年，招商蛇口的盈利情况进一步恶化。数据显示，今年一季度，其营业收入增长171.17%，但归母净利润、扣非净利润却分别大降79.48%、79.50%。7月13日，该公司发布2020年半年度业绩预告，预计上半年归母净利润在8亿—10亿元之间，较上年同期下降79.59%—83.67%。
今年业绩下降固然有新冠疫情的影响。招商蛇口业绩预告显示，归母净利润预计同比下降较多，主要原因之一是自今年初新冠疫情爆发以来，公司采取了减租免租、暂缓开工等措施，经营业务受到不同程度的影响，营业收入和投资收益较预期减少。
而另一原因是去年同期公司通过增资扩股转让子公司股权产生税后净收益 22.26 亿元。此外，招商蛇口进一步表示，上半年公司房地产业务结转规模同比增长，但受结转项目地区结构影响，毛利率同比下降。
招商蛇口2020年半年度业绩预告
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数据来源：公司公告


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