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涉及上亿人！中央发文全面推进“旧改”

来源：国民经略旧改 ， 正在加速 。日前 ， 国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 ， 指出到到“十四五”期末 ， 力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务 。涉及上亿人！中央发文全面推进“旧改”
今年以来 ， 中央层面已经多次发文力推“旧改” 。 不同的是 ， 这一次关键词是“全面推进” ， 且有了具体时间表 ， 意味着旧改即将全面上马 。根据此前官方通报 ， 各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个 ， 涉及居民上亿人 。 换言之 ， 到“十四五”末 ， 也即2025年之前 ， 全国要完成17万个老旧小区改造 。事实上 ， 老旧小区改造业已加速 。 据通报 ， 今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个 ， 涉及居民近700万户 ， 比去年增加一倍 。老旧小区改造 ， 不仅涉及民生改善的需求 ， 还关乎扩大内需、拉动投资的重任 ， 其影响不容忽视 。旧改全面推进 ， 会带来多大影响？其一 ， 旧改与棚改不同 ， 不是大拆大建 ， 而是小修小补 ， 主要覆盖2000年之前的城镇老旧小区 。根据文件 ， 旧改以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主 ， 不涉及规模庞大的拆迁改造 ， 也不涉及征地补偿 ， 这就与棚改形成明显差异 。同时 ， 老旧小区改造的范围 ， 限制在“2000年底建成的老旧小区” ， 且不是每一个小区都有改造的必要 。这类小区要符合“建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈”等条件 。这些老旧小区 ， 主要集中于一二线城市的老城区 ， 以上海、北京、广州、成都、天津、郑州、武汉、济南等地为多 。●主要城市2000年前老旧小区占比其二 ， 与棚改“定向放水”不同 ， 国家对“旧改”投入的钱相当有限 ， 更多还要靠居民自筹 。钱从哪里来？这是始终无法绕开的问题 。根据文件 ， 旧改资金来源主体主要有4个 ， 分别是居民、政府、银行等金融机构、（运营）单位等 。 同时 ， 按照谁受益、谁出资原则 ， 积极推动居民出资参与改造 。也就是说 ， 财政资金只能保障涉及水电气路改造的“基础类”部分 ， 至于加装电梯、改建停车场、加建卫生体育设施等“完善类”和“提升类”改造 ， 财政可能会有一定扶持 ， 更多还要靠居民和社会自己来解决 。总之 ， 与棚改获得来自央行源源不断的“定向放水”不同 ， 旧改更多还是依靠自身为主 。其三 ， 与棚改不同 ， 旧改固然有拉动内需、刺激投资之效 ， 但对房价的影响相对有限 。过去几年的“棚改” ， 对房价的影响众所周知 。这背后的逻辑是 ， 作为大拆大建的典型 ， 棚改背后还存在货币化补贴的直接刺激 ， 有央行通过PSL贷款投放基础货币来进行支撑 ， 相当于对三四线棚改城市直接放水 ， 影响可见一斑 。然而 ， 这一次正在力推的“旧改” ， 逻辑截然不同 。没有了大拆大建 ， 没有了来央妈“定向放水”的支持 ， 旧改更多归属于民生工程的范畴 ， 对房地产市场不会带来显著的影响 。其四 ， 旧改之所以突然加速 ， 与棚改接近收官有关 。2020年是全国棚改收官之年 ， 各地棚改余量所剩无几 。 2019年全国各地的棚改计划量就已出现腰斩 ， 2020年棚改计划量也出现了大幅削减 。涉及上亿人！中央发文全面推进“旧改”
棚改收官 ， 旧改接力 ， 但能量早非当初可比 。 所以 ， 个别过度依赖棚改的城市 ， 其房价必然要接受基本面的检验 。其五 ， 旧改 ， 对“老破小“是双刃剑：获得了改善乃至升值的可能 ， 但同时也失去了拆迁的可能 。旧改明显利好于城镇老旧小区 。 这些老旧小区多数位于中心城区 ， 虽然地段一流 ， 但挡不住岁月的侵蚀 ， 无论是住房质量还是公共配套 ， 都无法与新建小区相提并论 。这一次旧改的出现 ， 无疑为“老破小”带来估值提升的可能 。 一旦水电气路获得改造 ， 甚至加装电梯或加建停车场 ， 其价格自然获得支撑 。然而 ， 这一利好蕴含的另一面是 ， 大拆大建可能会被推迟 ， 想要靠博拆迁迅速完成财富晋级的期待落空 。


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