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一线城市写字楼复苏，深圳空置率仍居榜首( 二 )


深圳市场压力值不减
与其他一线城市同步 ， 深圳写字楼市场的租赁活动也在逐步恢复 。
据仲量联行最新数据 ， 因部分在建项目受疫情影响推迟交付时间、供应放缓 ， 二季度深圳甲级写字楼空置率仍保持25%的高位 ， 但较之一季度相对平稳 ， 租金跌幅已在二季度收窄 。
戴德梁行数据也显示 ， 二季度深圳甲级写字楼租金环比下降5.2%至每月222.91元/平方米 。 但上半年累计吸纳量约14万平方米 ， 超过去年全年吸纳量 ， 写字楼租赁活动于二季度逐渐恢复 。
但是 ， 深圳写字楼市场的压力值并未消减多少 。 “一般健康的市场空置率维持在10%左右 ， 这样方能保证市场买卖两端活跃 。 ”李文杰坦言 ， 深圳办公楼市场已进入“新常态” ， 即高供应、高空置率以及租金缓慢下跌 ， 且未来相当长时间内不会改变 。
针对深圳商办市场的潜在压力 ， 7月4日 ， 万科集团董事会秘书兼高级副总裁谭华杰在参加一场业内座谈会时也表示 ， 深圳未来三年新增写字楼供应量 ， 可满足未来25年的需求 。
从供给端看 ， 截至二季度末 ， 深圳市场总存量已环比上升5.8%至781.2万平方米 ， 南山与福田两区占市场总存量的85% 。 未来3年 ， 深圳年均新增供应将超100万平方米 ， 写字楼租金或进一步承压 。
与深圳形成鲜明对比的是 ， 一百多公里以外 ， 广州的写字楼市场仍处于安全线以内 。 在四大一线城市中 ， 广州写字楼空置率最低 ， 疫情下租金降幅也最低 。
戴德梁行数据显示 ， 截至二季度末 ， 广州写字楼市场空置率为6.7% ， 环比上升1.5个百分点 ， 租金水平为每月184.5元/平方米 ， 环比下降约2.7% 。
报告认为 ， 广州写字楼市场新项目入驻率有待提高 ， 加之疫情对甲级写字楼租赁活动的影响逐步显现 ， 这些都成为空置率提升的原因 。 尽管如此 ， 疫情发生后 ， 广州写字楼市场仍表现出较强的韧性 。
二季度 ， 广州写字楼租金同比降幅约为4.8% ， 而北京和上海分别下调7.6%和6.3% ， 深圳则下降约13.6%；此外 ， 广州是唯一空置率在10%以下的一线城市 ， 上海和深圳都在20%以上 。
戴德梁行研究院副院长张晓瑞认为 ， 广州新增供应量非常少 ， 加上部分项目因疫情推迟入市时间 ， 对市场承压有所缓解 。 但相比北上深 ， 广州写字楼市场面临租金水平较低、市场活跃度不足等问题 。
不同行业属性的企业对写字楼的需求也出现分化 。 “金融机构及TMT企业成写字楼吸纳主力 ， 上半年租赁成交面积占比分别高达32.2%及20.9% 。 ”张晓瑞称 ， 而抗风险能力较弱、前期快速扩张且以初创公司为主要租户的商务空间品牌开始出现退租现象 ， 行业洗牌现象加剧 。


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