阿九不吃土|楼市新变革！2021旧改换拆迁？刚需购“动迁房”要注意什么？关于上海北外滩拆

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关于上海北外滩拆迁赔偿款高达6.8亿的新闻，目前已经被证实是假新闻。

根据报道，北外滩大部分居民住宅都是二级旧里（二级旧里是指普通零星的平房、楼房以及结构较好的老宅基房屋）、三级旧里，面积非常小，一般拆迁单户补偿款不会超过1000万元。
大概能有多少呢？2019年上海东外滩地区拆迁的补偿款，大多数居民以家庭为单位， 10～20平方米旧房可获得的补偿款在500万元左右。照这个数据，北外滩的补偿款大概也就在500~1000万元左右，距离我们想象的“一夜暴富”差的还有点远。
可以说，靠拆迁暴富的躺赢神话将逐渐退出舞台。
为什么呢？
根据国家“十三五”规划，所有的城中村、危房以及城镇棚户区的改造工作都将在2020年基本完成。未来将重点落实旧改征收政策，不会再采取大规模拆建的方式。在今年4月14日的国常会和4月17日的政治局会议上，大佬们都再次提到了旧改政策，这也意味着旧改换棚改将是既定趋势，拆迁户将成为逐渐成为“过去式” 。
当然，拆迁虽然可能是过去式，动迁房却是现在式。
据不完全统计，目前上海1.2W的小区中，约有1000多个小区属于动迁房，占比接近10% ，而且主要集中在中环线以外。而且，这个数据还在增长中。
【阿九不吃土|楼市新变革！2021旧改换拆迁？刚需购“动迁房”要注意什么？】如果非要选择个出道位的话，上海大概有6大动迁基地闪亮出圈，分别是：宝山顾村、嘉定江桥、闵行浦江、南汇周康、浦东曹路，以及松江泗泾。

上海动迁房总户数TOP25
对很多年轻人而言，买动迁房算是一个“不错”的选择。
最大的原因当然是便宜。
以松江泗泾为例，新楼盘每平米售价在3-4万，普通二手房的售价在3万5左右，动迁房则只要不到3万就能买到。同样是100平米的房子，如果买动迁房，整体售价就能省几十万元。对刚需购房而言，绝对是减轻负担的超值选择。
当然，一般很多人都会说不要去买动迁房，动迁房的质量太差，管理太弱，买了会吃亏……阿九相信这些都曾经发生过，不过动迁房到底能不能买，买了又要注意什么，具体还是要以实际情况为准。毕竟当你钱不够的时候，一切还是得向钱看才行。

因为阿九本身也是选购了一套动迁房定居，今天就以阿九的家庭当初挑选动迁房的心理历程为例，跟大家分享一下买动迁房具体要注意什么吧？
第一点，户型为王不管是买动迁房还是普通住宅，首先看户型！不要选那种奇奇怪怪的户型，尽量挑选规规整整，像北京街道一样横是横竖是竖的那种房型。看房的时候一定不要着重于表面功夫，不要管它现在是有多脏乱差，要学会透过表面看房型。反正你买了也是要装修的，毛坯房其实更容易推倒重新装修。
另外，最好是三房或小三房，格局上尽量已经有很好的规划，不用你去大改房子的架构，装修也更方便。如果是跟老人一起住，尽量选择有2卫的房子，至少让你不用在早上赶车的时候还要跟别人抢厕所。
尽量选电梯房，且楼层不要太高，阿九当初选的是一个四楼，考虑的是就算电梯维修老人爬楼也比较轻松。
第二点，看得房率所谓得房率就是你实际住的面积，一般售卖房子时挂的面积则是建筑面积。
得房率=（建筑面积-公摊面积）/建筑面积
得房率越高，说明你实际居住的面积越大。
一般而言，不同建筑高度的得房率也不同，以下数据可作为参考，低于平均值的，建议可以再多看看其他房子。

6层楼梯房：85%-90%
电梯洋房：80%左右
普通小高层：75%左右
高层or豪宅：70%左右
超高层豪宅：60%左右

第三点，看配套设施首先看地铁在哪里，对上班族而言这是必要条件。具体可以看从小区到地铁走路要多久，坐公交要多久，驾车又要多久。如果坐公交，每趟公交间隔多久？驾车的话，堵车的时间又要多久？一般走路在半小时内能到的阿九觉得都还能接受。
其次看学校在哪里，尤其是幼儿园，最好就在小区门口，从家里走出来走走就能到最好。毕竟家里接受小朋友上幼儿园的多为老人，越近，对老人的负担越小。
再次看停车位是否富裕。尤其是上班族，下班回家没地方停车的痛相信都深有体会。
最后看菜场、公园、医院、购物广场等基础配套设施，至少要步行都能到才行。
第四点，看税费都知道买动迁房省税？但这只针对一手动迁房，如果这套动迁房在之前还交易过，那么这个优惠政策就没有了，还是要按普通住宅来交税。
购买一手动迁房能省哪些税呢？具体免征的有增值税及附加税，个税满五唯一也能免征，不满足则收1% 。