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功夫房产|实用贴！你买二手房肯定用得着

功夫房产|实用贴！你买二手房肯定用得着

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大家好 ， 我是功夫财 。 不少粉丝在与功夫君聊购房时都会表现出对二手房很抗拒
原因常常是买二手房太复杂
本着为人民服务的思想功夫君采访了一位资深中介把二手交易的重要节点捋了一遍如果你即将购买二手房这篇帖子或许能帮助你
■查册到底有什么用？
【功夫房产|实用贴！你买二手房肯定用得着】答：买家要在签合同之前查看业主最新的查册表 ， 来确认房屋的产权情况 。
比如 ， 这套房屋是否被查封过？是否有抵押？有一押还是二押？
如果业主拒绝配合查册或口头承诺绝对没问题 ， 那就要留个心眼 ， 房子或许有问题 。 靠谱的中介一定会提醒你 ， 必须查册 ， 不要偷懒 。


▲查册纸长这样
■签合同时要注意什么？
答：中介、业主、买家签订三方合同 ， 签合同时要确认几个问题 。 1）房子有无租约？如果有 ， 要确认清楚租客租约何时结束？排除租客优先购买权 。 2）业主是否还有剩余房贷要还？如果有 ， 如何赎楼？

■何为赎楼？
答：何为赎楼？一般情况下 ， 当你买二手房时 ， 原业主可能还在还贷 ， 所以你办理按揭前 ， 要先去不动产登记中心做消除抵押手续 ， 也就是“赎楼” 。

■赎楼有哪些方法？
答：1）业主自己提前将剩余贷款还清 ， 把房子从银行赎回来之后 ， 才能与买家交易 。

2）找一家第三方担保公司来垫资赎楼 ， 赎楼后 ， 双方再进行交易 。 担保公司垫资肯定要收费 ， 一般是买家出利息 ， 正常情况是剩余房贷的1.8%~2% ， 但每家公司不同 ， 而且与业主征信关联 ， 风险越高 ， 费用也就越高 。

3）买家先将首付款给业主还剩余房贷 ， 业主赎楼后再与买家进行交易 ， 然后从总房款中扣除买家垫付的资金 。
这里有一定风险：一方面 ， 买家提前给了首付款 ， 业主不是真的拿来赎楼；另一方面 ， 业主抵押不止存在一押 ， 可能二押或更多 ， 买家的首付款不够赎楼 ， 那房子还是无法交易过户 。
那么 ， 如何规避风险呢？
要让业主确认买家打过去的首付款是现场划扣还是延期划扣 ， 如果是现场划扣就保险许多 ， 双方在银行见证就可以了 。 如果是延期划扣 ， 就存在风险 ， 中介必须要把握好时间差 ， 一旦业主结清欠款 ， 买家就可以同步提交资料申请贷款 。
业主还清贷款后 ， 银行会出涂销解押资料 ， 然后去行政服务中心解押 ， 解押完之后需要1~5个工作日拿到房产证 。

除了赎楼 ， 还有转按揭这种方式 ， 比如业主欠款50万 ， 可以转到买家名下 ， 但这个操作过程非常复杂 ， 在此暂不作描述 。

■关于物业交割
答：大中介公司会向业主收取一笔物业交割保证金 ， 在水、电、燃气、物业交割之前产生的所有费用 ， 都由业主承担；顺利过户后产生的新费用 ， 要由买家承担 。
签合同时 ， 买卖双方就可以协商 ， 可以在合同里备注清楚 ， 物业费缴纳到什么时候 ， 是到交房为止还是到过户为止 。

■关于户口迁出
答：买家可以在签合同时 ， 与业主协商清楚 ， 户口是否被占用 ， 何时把户口迁出 。

原业主如果户口不迁出 ， 新业主是无法迁入的 ， 而且在佛山 ， 关于这一点没有强制手段解决 ， 只能与原业主协商解决 。

■关于二手房交易税费
答：二手房交易需要支付契税、个税 ， 增值税等 ， 但具体情况具体分析 。
1）契税：按面积和套数来判定 ， 详见下表：

2）个税：当房屋发票价和成交价相仿时 ， 可以差额的20%为计算缴纳个税 。 反之 ， 就以成交总价的2%为计算缴纳个税 。
有两种情况下 ， 个税无需缴纳 。 一种是：房屋产权满5年且唯一 ， 个税免征；另一种是：房屋业主倒贴亏本出售 ， 个税基本也就不缴纳了 。
3）增值税：当房屋产权不满2年 ， 全额征收增值税 ， 税点为5.36%；当房屋产权超过2年 ， 免征增值税 。
■房屋产权时间节点如何判定？答：佛山禅城、南海、三水和高明既认契税缴纳起始点 ， 也认房产证出证起始 ， 但是顺德只认房产证出证起始 。 也就是说 ， 条件允许的情况下 ， 早点缴纳契税哦 。
梳理一番关键节点和注意事项你是否对二手房交易清晰许多如有更多疑惑欢迎评论区留言或加【功夫君的二手交流群】买房道路长 ， 一起走不慌扫码私信备注【二手】


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