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经济参考报|连平：下半年房地产市场将进一步复苏，结构性问题更应引关注( 二 )


连平表示 ， 区域性的结构性不平衡和货币多发往往纠结在一起 ， 造成了部分城市房价持续偏高的状况 。 房产本身作为资产 ， 其价格主要取决于供求关系 。 如果供求长期处于均衡水平 ， 房价就不具备持续上涨的基础 ， 市场预期也会相对平稳 。 如果供给长期不足 ， 而需求又十分旺盛 ， 房价上涨就难以避免 。 房价上涨的决定性因素是供给不足 ， 而不是货币多发 ， 后者主要是推波助澜 。
他说 ， 要处理好结构性问题 ， 首先还是要从房地产市场本身入手 。 所谓供求关系 ， 最重要也是最基础的供求关系便是土地 。 过去20年的数据表明 ， 土地的供给应当与需求状况变化相匹配 。 长期以来 ， 在人口流入持续放缓的地区 ， 土地的供给增速较高；但在人口流入快速增长的地区 ， 土地供给增速明显慢于人口流入较少甚至流出的地区 ， 从而造成了区域性的结构不平衡 。 国土资源部数据显示 ， 截至2017年 ， 一线城市建设用地面积是2005年的1.15倍 ， 二线城市比例为2.09倍 ， 三线城市比例更为大 。 而在过去的十年内 ， 一线城市人口增长超过30% ， 是其他城市级别所无法比拟的 。 如果能够妥善处理好人口与土地之间的关系 ， 将有助于从根本上缓解地区间不平衡的问题 ， 会对控制房价起到重要作用 。
此外 ， 金融层面也需要避免粗放式的调控方式 ， 搞笼统和全面的房地产调控 ， 而是应当更多地关注结构问题 。 他表示 ， 从供给端来看 ， 鉴于区域性不平衡问题突出 ， 金融政策在区域上也应做差异化处理 ， 例如人口、产业流入较多的地区应该支持房产投资 ， 增加对规范较好的房企的金融支持 ， 以增加住房供给；在房价上涨压力较大的地区 ， 应当增加需求端的金融调控举措 ， 抑制需求过快增长 。 未来如果房地产市场调控能够在供需两端很好地加以平衡 ， 对中国经济健康成长是有益的 。
下半年房地产市场将进一步复苏连平表示 ， 国内疫情管控能力较强 ， 市场处于全面恢复阶段 ， 尤其是消费也在快速恢复 。 房地产作为重要的耐用消费品 ， 积压了部分因贸易战和疫情影响的需求 ， 在接下来经济复苏的阶段将逐步释放 。 最近两年国家大力推进区域经济一体化 ， 包括粤港澳大湾区和长三角经济一体化等区域发展政策相继落地 ， 城市群和都市圈建设正快速发展 ， 都将进一步推动相关地区的房地产需求 。 近期值得关注的是 ， 中央有关部门发布了要素流动以及新型城镇化的两个政策文件 ， 对于房地产市场的影响是持续深入的 ， 这将有助于房地产市场人气进一步回升 。 户籍制度改革将提升要素流动中十分重要的劳动力要素流动的效率 ， 人才将流到那些产业发展更快、经济效率更高 ， 成本相对更低的核心城市和重点城市群 ， 带动这些地区房地产需求的进一步增长 。
【经济参考报|连平：下半年房地产市场将进一步复苏，结构性问题更应引关注】他判断 ， 下半年金融环境仍会较为友好 。 上半年 ， 有关货币信贷的增速都在持续提高 ， 尤其是五至六月；房地产方面的金融支持总体稳定 。 总的来看 ， 最近三年和前些年相比 ， 金融体系尤其是银行体系对房地产市场的支持力度相对有所减弱 。 具体而言 ， 银行体系对房地产的支持主要是两方面：按揭贷款和开发商贷款 。 按揭贷款在前些年一度增速非常高 ， 导致居民部门杠杆水平大幅上升；而开发商贷款则相对平稳 ， 占比不算高 。 如果将统计口径扩展到社融 ， 其实其中有相当比例的资金也都是间接或直接地流入了房地产市场 。 最近两年来 ， 社融增速明显下降 ， 增速较低 ， 叠加监管方面要求增加 ， 因此流入房地产的社融总量相对比较小 。 近期 ， 货币政策稳健偏松之后 ， 市场部分资金再度青睐房地产 ， 但按揭贷款和开发商信贷较为平稳 。 这对于整个市场在下半年进一步复苏 ， 提供了良好的金融条件 。 尤其是下半年 ， 土地市场将延续上半年较为活跃的表现 ， 保持一个不低的增速 。


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