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楼市新谈|半年调控304次，房价为何还不降？黄奇帆“一针见血”道出答案( 二 )


调控如此密集 ， 房价到底降了没？答案很扎心！国家统计局数据显示 ， 楼市在经历了4、5月份的缓慢恢复之后 ， 终于在6月份迎来了“满血复活”——6月平均恢复水平已经超过了去年同期的100% ， 大部分区域已经开始超过之前水平：新房方面 ， 6月份70个大中城市中 ， 房价上涨的有61个；二手房70城市房价数据 ， 上涨城市50个 ， 是2019年6月以来的最高点 。 业内专家一度把此解读成是“久违的楼市小阳春又回来了” 。
此外 ， 土地市场更是火热了不少：机构数据显示 ， 2020年1-6月 ， 全国300个城市的住宅用地交易的平均同比增长率和溢价率超过15％ 。 特别是杭州、深圳、广州、北京等城市“高价地”、“地王”持续出现 。 且房企拿地的热情也只增不减 。

国家终于承认了“房价过高” ， 也动用了各种调控手段 ， 半年调控304次不可谓不用心 ， 但房价为何还不降？黄奇帆“一针见血”道出答案
今年5月底的一场经济论坛上 ， 黄奇帆在回答财经记者问时提到 ， 国内房价“久调不降”的根本原因有三个：其一 ， 空置率高居不下 ， 房子越建越多 ， 但是空置率也越来越高 ， 现阶段没有填补这个空缺的政策；其二 ， 各大城市对房地产的高度“依赖症” ， 未见缓解 ， 房地产依然被标榜为“支柱型”核心产业 ， 各大城市依然“鼓励”市民投资买房；其三 ， 开发商“捂地不开发”现象仍然有很多 ， 而且开发商后面都背着个银行 ， “炒地”是导致高房价的根本原因 。
不得不说 ， 还是黄奇帆眼光独到 ， 看待问题果然一针见血 ， 不仅道出了楼市发展的本质 ， 更直击要害 ， 揭露出了房价久调不降的问题所在 。 接下来我们逐个分析一下

首先 ， 我们的房地产市场确实存在大量房屋空置浪费的情况 。 2019年 ， 西南财大联合相关部门发布的研究报告显示 ， 2018年中国商品房空置率高达26.6% 。 其中一线城市空置率16.8% ， 二线25% ， 三四线城市空置率高达30% 。
报告提到 ， 全国仅商品房空置数量就达到惊人的6500万套 ， 这是什么概念？按照国内标准一套房子住3.2人的单位计算 ， 这6500万套房子 ， 至少可以解决2亿人的居住问题 。 事实上 ， 如果把小产权房、公租房等各种类型的房屋空置一并统计在内 ， 我们会发现 ， 中国现有的空置房屋数量至少高达2亿套 ， 足够解决5亿人的居住需求 。
足够5亿人居住的房屋在空置落灰 ， 而且大多数都是有钱人买来坐等升值的 。 因此 ， 不管从遏制投资炒作 ， 还是逼出空置房屋造富真正有需求的居民 ， 房地产税、空置税等税种真的该出台落地了；

其次 ， 米宅统计的2019年30个大中城市土地依赖症榜单显示 ， 对房地产依赖度高于100%的城市有12个 ， 分别是温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、南京、广州、西安、佛山、郑州 。 其中最后一名深圳 ， 即使对房地产的依赖度不高 ， 但也达到了19% 。
中国绝大多数城市为何如此依赖土地？一方面 ， 绝大多数城市遵循的是“以出卖土地融资的方式发展城市” ， 即每年卖地的收入要占到地方财政收入的半壁江山 ， 依赖度过高的城市 ， 甚至占到90%以上；另一方面 ， 缺乏核心产业 ， 说白了还是城市自身造血能力不强 。 这一点 ， 黄奇帆说得非常对 ， 现在各大城市就是陷入了发展的怪圈 ， 依赖土地出让金发展城市的日子过得太舒坦了 ， 很多城市现在已经不想走出“舒适圈”了 ， 就想把“卖地”这一条路走到黑 。 不过 ， 历史证明 ， 房地产可以短暂繁荣经济一时 ， 但绝对不是长久之计；

再者 ， 对于开发商“捂盘”、“捂地”的打击 ， 从未停止 。 个人认为 ， 要想实现彻底“根治”高房价 ， 就要首先消灭各种“炒地”行为 ， 而最好的办法就是“收紧贷款” ， 对于有前科的房企 ， 直接“不予贷款” 。 正如黄奇帆所言 ， 开发商后面都背个银行 ， 他们想要多少资金 ， 银行如数奉上 ， 地王、高价地必然会出现 。 未来拿掉开发商的杠杆 ， 让他们用自有资金搞拿地开发建设 ， 或可从源头上有些抑制房价上涨 。
事实上 ， 另外一个数据也显示 ， 开发商的日子不好过 ， 2020年下半年 ， 房价更很难再持续火热——新业财经媒体报道 ， 截止今年5月份 ， 全国近100座城市商品房库存比2019年同时期增加了12% 。 说明什么？第一 ， 开发商并未停下“拿地建房”的脚步 ， 这很好理解 ， 房地产是高周转行业 ， 停下来就意味着“死亡” 。 因此 ， 即便是遇到今年初的这种百年难遇的“黑天鹅”事件 ， 开发商依然要用快速奔跑来掩盖各种颓势；第二 ， 房子并不好卖 。 一季度的严重“滞销”大大影响了全年销量是其一 ， 购房者愈加理性是其二 ， 投资炒房客的日趋收敛是其三 。 总而言之一句话 ， 当前楼市 ， 楼市接盘严重不足 ， 开发商压力很大 。
【楼市新谈|半年调控304次，房价为何还不降？黄奇帆“一针见血”道出答案】注：部分图片来源网络 ， 侵删！


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