房地产|连平：人口周期导致房地产需求长期放缓
改革开放42年来 ， 中国居民财富不断积累 ， 2019年人均GDP接近1万美元；城镇化建设大步推进 ， 城镇常住人口比例由18%增长到60% ， 城市人均住宅建筑面积增加了5倍以上 。 中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化 。
近期中央政府印发了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称《意见》）和国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》（以下简称《任务》）两份重要文件 ， 标志着我国城镇化建设进入新时代 。 其政策导向是通过深化改革 ， 引导和推动劳动力、土地、资本合理有序流动 ， 完善要素市场化配置 ， 加快提升全要素生产率 ， 推动新型城镇化建设加快步伐发展 。 未来一个时期 ， 人口周期、土地制度和新型城镇化建设将对房地产市场产生综合性的重要影响 。
“房地产长期看人口” 。 从历史经验来看 ， 城镇化和老龄化对房地产需求和投资中长期趋势产生重要的影响 。 下个十年我国仍处于城镇化建设的快速阶段 ， 同时也面临人口老龄化带来的社会压力 。 从人口周期运行规律看 ， 我国可能在五年左右时间内触及人口总量的高峰 ， 之后每年住房需求虽略有下降 ， 但仍能够保持在年均十亿平方米的水平 ， 适龄购房者占比逐渐递减 。
到2030年左右 ， 中国将面临出生人口和劳动人口下降 ， 以及人口老龄化加快等问题 。 鉴于二胎及全面放开生育政策的逐渐铺开 ， 出生人口下降的速度得到一定程度、阶段性的抑制 。 而劳动人口下降以及老龄化加快增速是当下迫在眉睫的问题 。 尤其是作为劳动生产要素核心的劳动人口下降 ， 势必对房地产新增需求产生深远的影响 。 通过对出生人口、老年人口及劳动人口进行测算 ， 得出各年龄段（0-14,15-64,65以上）人口数及总人口数 。 在此所采取的预测方法 ， 借鉴了增长成分法[增长成分法 ， 用增长人口减去死亡人口加上净移民人口就是总人口 ， 这种方法多适用于短期预测 。 ]和同期群构成法[同期群构成模型 ， 从基年的人口年龄和性别分布的绝对值开始预测 ， 分年龄段（群）按照死亡率、生育率和移民率等进行人口预测 ， 世界上很多国家或地区都是采用同期群构成法来预测人口的 。 ]（cohort component model） ， 测算中尚不涉及移民问题 ， 省去了净移民数量的变化预测 。 主要是通过过去的人口结构 ， 按照结构性趋势 ， 最终预测未来的人口 。 根据国家统计局已公布的数据 ， 模型预测显示 ， 中国总人口峰值在2025年左右到来 ， 约达14.09亿人口 。 
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数据来源：国家统计局 ， 植信投资研究院测算
按此方法测算 ， 到2030年青少年人口总数有所下降 ， 直到2043年前后出现反转回升 。 近些年 ， 尽管政府决定实施全面放开二胎政策 ， 并存在进一步释放生育政策红利的可能性 ， 生育率下降仍旧是中长期趋势 。 根据一般定义的适龄生育女性人口年龄20-49岁年龄段来测算 ， 到2030年 ， 适龄生育女性人口总数将从当下3亿左右降至2.7亿 ， 导致新生人口数量将从近十年年均约1600万降至年均1250万水平 。
未来一个时期 ， 我国劳动年龄人口将下降 ， 且老化趋势加重 。 自2014年开始 ， 中国进入劳动人口负增长的状态 ， 下个十年除了个别年份（2024年和2029年） ， 劳动人口下降可能更为显著 。 相应地 ， 适龄购房人群（20-49岁）占比也将下降 。 到2030年 ， 适龄购房人群数量将从2018年的6.36亿降至5.52亿 ， 占总人口比重也将从45.6%降至39.5% 。 然而置业人口结构性变化将催生改善型需求提升 ， 我国劳动人口将呈老化趋势 ， 改善型人群（35-64岁）需求人口数量从2018年的6.13亿攀升至6.69亿 ， 占整个劳动人口比例从61.7%升至68.9% 。 
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