房地产|连平：人口周期导致房地产需求长期放缓( 二 )
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数据来源：国家统计局 ， 植信投资研究院测算
根据国际经验 ， 适龄购房人群占总人口比重与房地产投资占GDP比重是正相关且大体趋同 。 对比目前我国人口结构与日本上世纪70-80年代十分相似 ， 对房地产投资占据经济成分的比重也很有参考借鉴作用 。 日本适龄置业群体从1981年的41.3%降至2015年的31.6% ， 对应住宅投资占GDP比重从6.3%降至3% 。 国内房产投资长期来看 ， 已经度过2012-2016年最热时期 ， 预计到2030年前房地产投资占GDP的比重将逐步下降 。
未来我国人口老龄化进程将进一步深化 ， 老年人口占比将逐步上升 。 如果按照联合国1956的5档分类标准的话 ， 预计我国老龄化率在2029年超过15% ， 正式进入老龄国家行列 。 老龄人口将从2018年的1.67亿升至2040年的2.92亿 ， 期间每年新增约570万老龄人口 ， 老龄化率从11.9%升至21.7% ， 几乎翻倍 。 纵览全球 ， 几乎各大经济体都会面临深度老龄化的状况 ， 相较年轻人的投资购买力 ， 老龄人口购买力相对欠缺 。 对我国房地产行业而言 ， 老龄化率的不断上升对房地产需求的抑制作用是深远的 。
总体来看 ， 我国人口峰值将在五至十年内到来 ， 涉及住房购置人群数量增长会有所放缓 。 如果没有其他重要因素的影响 ， 未来市场整体购买力与最近十年相比会减弱 。 未来土地制度改革对农村人口转移的方向和规模将产生重要影响 ， 新型城镇化对房地产带来的需求增量和结构性变化 ， 将成为未来一个时期房地产供求关系分析判断的重要考察因素 。
【房地产|连平：人口周期导致房地产需求长期放缓】本文摘自《新型城镇化催生房地产市场新机遇》 作者：连平 植信投资首席经济学家兼研究院院长 马泓 植信投资研究院高级研究员
（责任编辑：徐帅 ）
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