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房地产|高房价拖垮IPO项目！耗时5年仅完成33%，华图山鼎扛不住了( 二 )


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成都“地王”频现
进入2020年 ， 房企对成都土拍市场的热情不减 ， 多次触及最高限价 。 今年3月19日 ， 成都新都区三河街道一宗63.57亩土地上市拍卖 ， 土地用途类型为纯住宅 ， 起拍价5250元/㎡ 。 据悉 ， 龙湖、保利、旭辉等共16家房企报名参与拍卖 ， 最终上海大发房地产集团有限公司以11800元/㎡楼面价拿下该地块 ， 溢价幅度达到124.76% 。
4月2日 ， 成都还曾拍卖出让两宗住宅用地 ， 合计约150亩 。 其中 ， 位于成都锦江区的另一宗地块净用地面积约131亩 ， 起拍楼面价15600元/㎡ 。 据悉 ， 建发地产竞得该宗地块 ， 成交楼面价19800元/㎡ ， 溢价率26.92% ， 无偿移交比例为7% 。 考虑到无偿移交比例 ， 彼时建发地产拍地楼面价或许比2019年华发集团拿地价更高 。
7月2日 ， 成都新都区和高新区有两宗地块公开拍卖 ， 竞拍持续火爆激烈 ， “地王”再次易主 。
在两宗土地拍卖中 ， 最重要也是最引人注目的就是二号宗地 ， 该宗土地位于高新区中和街道会龙社区7组(原会龙村12社)、劲松社区10组(原劲松村12社、13社、14社) ， 其土地面积约41.88亩 ， 是一宗纯住宅用地 。
证券时报·e公司采访人员了解到 ， 此次土地拍卖采取“设定最高限价+竞向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例”方式进行拍卖 ， 土地起拍楼面地价为14800元/㎡ 。
实际上 ， 此次土拍是高新区最高起拍价 ， 也是成都第二高 ， 目前最高起拍价为成都锦江区的15600元/㎡ 。 最终由渝太地产以成交楼面价20700元/㎡竞得二号宗地 ， 溢价率达到39.86% ， 成交总价则为11.56亿元 。 需要指出的是 ， 高新区此次土拍刷新了成都土地最高成交单价 ， 也让成都住宅土拍楼面价首次突破了每平米两万元的大关 。
从客观来说 ， 住宅用地的土拍价格走高 ， 并不能代表商业用地的趋势 ， 因为各地为了招商引资需要 ， 往往会给予企业更多优惠政策和很低的商住用地起拍价 。
不过 ， 水涨船高 ， 该涨还得涨 ， 尤其是高新区和天府新区等核心商业区 。
今年5月12日 ， 成都高新区1宗商住用地成功出让 ， 最终合景泰富以5.16亿元竞得 ， 楼面价16600元/平 ， 溢价率38.33% 。 据悉 ， 该地块位于高新区天府三街与富华南路交汇处 ， 地块面积3.11万平 ， 用途为商住用地 ， 容积率2 ， 建筑密度40% 。
同月28日 ， 成都天府新区兴隆湖约43亩住商用地 ， 吸引了十余家品牌房企参与竞拍 ， 经过多轮出价达到最高限价 。 最终 ， 该宗地被德信斩获 ， 成交楼面价17299元/㎡ ， 溢价率80% ， 续竞配建并无偿移交住房面积比例为1% 。

房地产|高房价拖垮IPO项目！耗时5年仅完成33%，华图山鼎扛不住了
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成都金融城
华图山鼎意欲何为？
的确 ， 现实却很残酷！
当初IPO ， 山鼎设计判断准了房地产业的蓬勃发展趋势 ， 却未能从中分得多少红利 。
在上市后的四个完整年度中（2016年~2019年） ， 该上市公司营业收入分别为1.58亿元、1.5亿元、2.16亿元和2.14亿元 ， 增长率分别为-14.96%、-4.94%、44.02%和-1.02%；扣非后 ， 净利润则分别为1891万元、1553万元、2675万元和1781万元 ， 增长率分别为-25.39%、-17.89%、72.28%和-33.43% 。
最终在2019年9月 ， 华图宏阳投资有限公司(以下简称华图投资)作价7.5亿元受让山鼎设计30%股权 ， 成为这家上市公司新任控股股东 。
在业内看来 ， 山鼎设计控股权易主 ， 或许意味着华图投资的母公司北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司（以下简称华图教育）可能通过借壳山鼎设计登陆创业板 。
此前 ， 有业内人士曾指出 ， 华图教育明显是有备而来 ， 收购山鼎设计30%的股权 ， 这是华图教育借壳山鼎设计的第一步 ， 先变更控制权 ， 再进行资产注入 。


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