房简单|房产证改儿子的名字，用哪种方式更好？
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“我有套房子 ， 房子是写的我和老婆的名字 ， 现在想要将房产证改为儿子的名字 ， 请问用哪种方式更好？”这是一位粉丝咨询的问题 。 这样的问题我收到过不少 ， 说明父母的房产转让给子女的情况是非常多的 。
将房产证改为儿子的名字有3种过户方式：赠与过户、继承过户和买卖过户 。 继承过户是需要产权人去世后才能办理的 ， 所以在世时只能选择赠与过户和买卖过户 。 为了满足各种情况 ， 下面就将这3种方式都说一下 。
赠与过户直系亲属间无偿赠与房产是免交个人所得税和增值税的 ， 只需要交契税即可 。 赠与过户的契税和买卖过户的契税不同 ， 是不能享受契税优惠的 ， 税率为3% 。 除了契税 ， 还需要看当地过户是否需要赠与公证书 ， 赠与公证书是需要一定费用的 ， 主要采取受益金额阶梯收费 。 现在很多城市赠与过户不再需要赠与公证书 ， 在办理之前 ， 最好咨询一下 。
继承过户继承过户免交契税、个税和增值税 ， 只用交必要的登记费就行 。 部分城市继承过户需要继承公证书 ， 最好是提前咨询 。 值得注意的是 ， 如果想要用继承方式办理房产过户 ， 一定要让产权人立遗嘱 ， 否则可能遇到很多麻烦 。 在没有遗嘱的情况下 ， 需要用法定继承 ， 如果有多个第一顺序继承人 ， 独生子女也是不能完全继承房产的 ， 需要其他继承人放弃才行 ， 这样无疑会增添很多的麻烦 。
买卖过户不管是赠与过户、继承过户 ， 还是买卖过户 ， 都是产生契税、个税和增值税 ， 只要满足条件 ， 就能免交 。 如果房屋的契税票填发日期或产权证登记日期满了两年 ， 就能免交增值税 。 如果房屋满了五年 ， 且是房东家庭的唯一住房 ， 就能免交增值税和个人所得税 。 父母的房产过户给子女和平常的二手房买卖有所不同 ， 父母的房产过户给子女 ， 在房屋未满两年的情况下 ， 完全可以等到房屋满两年 ， 甚至房屋满五年再过户 。 所以父母的房产过户给子女 ， 一般只需计算契税和个人所得税即可 。 买卖过户的契税享受优惠 ， 子女首套房90平米及以下1% ， 90平米以上1.5%；子女二套房90平米及以下1% ， 90平米以上2%；子女三套房不看面积3% 。 买卖过户的个人所得税为1% 。 一般情况下 ， 只要子女不是三套房 ， 契税和个税加上是不会超过3%的 。
通过上面的费用比较 ， 可以知晓继承过户所需的费用最少 ， 然后是买卖过户和赠与过户 。 赠与过户因为契税就需要3% ， 所以赠与过户在3种过户方式中 ， 是没有任何优势的 。 值得注意的是 ， 赠与或继承的房屋 ， 未来出售时 ， 除非满了五年 ， 且是家庭的唯一住房 ， 可以免交个人所得税 ， 否则1%的个人所得税将变为差额20%个税或全额20%个税 ， 这个税率就非常高了 。
房产证改儿子的名字 ， 用哪种方式好？【房简单|房产证改儿子的名字，用哪种方式更好？】现在父母的房产很多都是房龄较长的老房子 ， 而且面积一般较小 ， 居住舒适度可能不是很好 。 所以在转让给子女后 ， 子女长期居住的可能性不大 ， 而且现在很多年轻人都自己买了房 。 这种情况下 ， 很难满足“满五唯一”免个税的条件 。 如果以后出售时 ， 就会产生20%的个人所得税 ， 除非房东降价出售或者承担个人所得税 ， 否则没有购房者愿意买有高额个税的房子 。 为了以后考虑 ， 房产证改儿子或者改女儿的名字 ， 买卖过户比继承和赠与更好 ， 税费不是特别高 ， 以后也不用担心高额个税的问题 。 如果房子不考虑卖 ， 或者满足“满五唯一”的条件 ， 可以酌情考虑继承过户或赠与过户 。
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