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城市|楼市库存半年考：宁波房子不够卖 漳州去化要45个月

每经采访人员 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
疫情给各大城市新房库存半年考出了一道“附加题” 。
易居研究院昨日发布《百城库存报告》 ， 说出来了很多人可能不信 ， 上半年库存积压最严重的并不是武汉 ， 而是福建漳州；最不够卖的 ， 也不是深圳 ， 而是宁波 。
漳州去化周期达45个月
上半年 ， 100个城市新建商品住宅供应量为21966万平方米 ， 而成交量为22392万平方米 ， 总体上呈现了供小于求态势 ， 但同比来看百城库存规模仍增长6%；新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.8个月 ， 这也意味着市场消化完这些库存的时间大于1年 。 今年上半年去库存周期数据总体呈上行态势 ， 且明显超过了2016～2019年的低位水平 。
在半年考之际 ， 城市间显现出了明显分化 ， 报告显示 ， 三四线城市库存风险正在逐步累积 。 上半年存销比数值排名前10的城市中 ， 除武汉外 ， 剩下9个都是三四线城市 ， 说明此类城市面临较高的去库存压力 。 比如漳州、日照、三亚、香河、包头的去库存周期均超过40个月 ， 烟台、景德镇、武汉、芜湖、泉州则均超过30个月 。
相比之下 ， 宁波的去库存周期只有2.3个月 ， 赣州、杭州均不到4个月 ， 成都、清远、柳州、郑州、合肥、马鞍山则均在6个月以内 ， 大连6.1个月 。
易居地产研究院研究总监严跃进向《每日经济新闻(博客,微博)》采访人员表示 ， “原因有很多 ， 有些城市是市场交易不好、有些城市是近期供应增加、比如三亚一直是限购严厉 ， 投资需求减少 ， 所以去化周期比较长；武汉则明显受到疫情的冲击 ， 还有一些城市随着疫情减弱会好转 ， 部分城市则会持续承压 。 ”
“香河明显已经进入了存量房时代 ， 新房供应需要特别警惕 。 ”严跃进说 。
也有部分城市 ， 报复性复苏来得特别快 。 今年3月 ， 疫情控制稍显成效 ， 宁波各家售楼处就恢复了“小阳春”该有的样子 。 宁波海曙区某高端楼盘置业顾问李兴曾对采访人员表示 ， “看房的特别多 ， 周末更是热闹得不得了 。 平时每天成交一两套 ， 周末能成交十几套 ， 这样算起来一个月成交80~90套 。 而去年‘小阳春’行情时每月成交量为120套 。 ”
据国家统计局数据 ， 6月宁波新房价格同比上涨6% ， 二手房同环比涨幅跻身TOP10 ， 分别为8.6%和1.2% 。 除了宁波 ， 存销比最低的城市中 ， 杭州、成都上半年市场也呈现强劲复苏的势头 ， 甚至出现“万人摇号”的场面 。
严跃进指出 ， “总体来说 ， 去化周期是衡量一个市场消化能力的 ， 周期过短说明该城市楼市过热 ， 需要防范炒房抬头；周期过长也对市场有一定危害 ， 还是要把去库存放在最关键的位置上 。 ”
警惕资金流入二线楼市
值得注意的是 ， 100个城市中 ， 有61个城市库存出现了同比正增长现象 。 部分二线城市库存上升比较明显 ， 包括杭州、呼和浩特、青岛、郑州、南宁等 。
采访人员注意到 ， 部分库存上升较快的城市 ， 房价上涨也异常活跃 。 国家统计局7月16日发布的70城新建商品住宅价格变动情况显示 ， 呼和浩特以同比涨幅12%居全国第四名 ， 南宁房价同环比涨幅则分别为第六和第八名 。
社科院财经战略研究院纬房指数显示 ， 资金已经开始流入二线城市楼市 ， 6月份27个二线城市样本中 ， 房价环比下降的仅5个城市 。 除宁波外 ， 南通等城市涨速显著上升 ， 东莞、无锡等城市也仍维持相对较高的涨速 。
“在宽松的货币环境下 ， 市场信贷利率迅速降低 ， 贷款难度显著下降 ， 大量低成本信贷资金欲往资本市场寻找出路 。 ”社科院住房大数据组分析其中的原因认为 ， “这间接为部分城市低迷的楼市注入了一剂兴奋剂 。 ”
住房大数据组预测 ， 2020年下半年 ， 为避免资金恶炒部分城市特别是二线城市房价 ， 在限贷失效的背景下 ， 更多城市将跟随深圳升级限购政策 。


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