房价上涨房租下跌，2020下半年适合买房吗?
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自疫情以来 ， 一二线城市楼市出现一个奇怪现象 ， 那就是“租金下跌 ， 房价上涨” 。
7月13日的《经济日报》告诉我们——房租降了：上海和深圳6月份房租环比下跌分别为9.1%和12.4% 。
贝壳研究院近日发布《2020租赁市场半年报》显示：上半年整体租赁成交价格同比明显下滑 ， 重点18城6月平均租金环比5月下降3.2% ， 同比下降10.9% 。
另据中国指数研究院数据显示 ， 今年上半年 ， 全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平累计下跌2.38% 。
而在房价方面 ， 一二线城市却表现得不错 。 国家统计局数据显示 ， 6月 ， 全国70个大中城市中 ， 共有61个城市的一手房价格环比上涨 ， 50个城市的二手房价格环比上涨 。
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一、为什么出现这样的情况？
1、房价取决于有钱人 ， 房租取决于普通人
房价与房租 ， 向来并不同步 ， 而经常出现背离 。 房价上涨而房租下跌的场景并不少见 ， 根本原因在于两者的决定机制不同 。 大城市的租金 ， 是中低端劳动者决定的；大城市的房价 ， 是少数掌握巨额资本的群体决定的 。
房价容易受到信贷水平的影响 ， 在加杠杆的支持下一路上行 。 而房租 ， 却始终受到供求关系制约 ， 更受到居民实际收入水平的约束 。 换言之 ， 房价与居民收入水平没多大关系 。 租房市场则受制于就业和收入 ， 只要收入不涨 ， 房租就没有肆意上涨的空间 。 而一旦信贷松绑 ， 房价就如同脱缰之马一路向上 。
2、房价涨、房租跌 ， 释放了什么信号？
【房价上涨房租下跌，2020下半年适合买房吗?】如果说在热门城市买房是有钱人的行为 ， 那么租房则是大部分普通人的行为 ， 毕竟这是由收入水平决定的 。 而写字楼租金下跌 ， 就说明经济复苏 ， 百姓收入恢复 ， 仍需要一段时间 。 值得注意的是 ， 房价与房租太过背离 ， 也隐藏着较大的金融风险 。 回顾历史就可以发现 ， 无论是日本房地产泡沫破裂之前 ， 还是美国次贷危机发生之前 ， 都存在过房价与房租严重背离的现象 。 在中国 ， 房价与经济基本面背离的例子也存在过 ， 最典型的就是鄂尔多斯和海南 ， 当年房价大幅上涨 ， 结果却落得一地鸡毛 。
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二、下半年楼市走向如何？
1、多城发布楼市调控收紧政策
2020年的楼市分为上下半场 ， 上半场楼市政策卯足了劲为复苏发力 ， 下半场想尽办法维持稳定可持续 。 伴随着上半年市场整体逐渐走出疫情影响 ， 5-6月开始 ， 多地房价再现明显上涨 ， 投资需求抬头 。 这种情况下 ， 7月以来 ， 包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳等城市开始出台房地产调控收紧政策 。
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尤其是深圳7-15新政 ， 给正在蠢蠢欲动的地方楼市打了当头一棒 ， 可谓是对“房住不炒”的再度重申 ， 标志着“稳楼市”的红线所在 。
2、降准降息仍然存在一定的概率
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布 ， 2020年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85% ， 5年期以上LPR为4.65% 。 以上LPR在下一次发布LPR之前有效 。
（注：2020年6月贷款市场报价利率为：1年期LPR为3.85% ， 5年期以上LPR为4.65% 。 ）
值得注意的是 ， 连续4个月的LPR报价 ， 5年期以上仍是4.65% ， 保持不变！这也意味着 ， 房贷利率不会下调……一时间 ， 不少买房人的期待落空！房贷利率保持不变 ， 也正好能让楼市稳一稳 。 但是 ， 从目前的经济形势来看 ， 货币政策仍需宽松 ， 尽管7月LPR并未下调 ， 但是从央行的态度看 ， 下半年还可能会再降息 ， 这也意味着 ， 房贷利率是有可能会继续下调的 。
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3、何时买房才是最佳时机？
楼市调控从严从紧 ， 与央行降息搁浅一道 ， 让个别出现过热苗头的楼市 ， 遭遇了釜底抽薪式的冲击 。 毕竟 ， 限购、限贷和降息才是楼市的命脉所在 ， 把握好这三个政策 ， 就能控制楼市的走向 。 所以 ， 基于经济复苏的需要 ， 实体经济可能还会继续降息 ， 但楼市 ， 恐怕很难再重演2009年和2015年的大水漫灌了 。 央行的态度也很明显 ， 会下调 ， 但下调空间有限！指望买房成本大降 ， 几乎没有可能！
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